มีใครเคยตั้งคำถามแบบนี้ไหมว่า ..ถ้าเราจะซื้อบ้านสักหลักในกรุงเทพ เราควรจะเลือกอยู่แถวไหนดี หรืออยู่ในเขตอะไร? เพราะกรุงเทพมหานครก็มีเขตพื้นที่เยอะถึง 50 เขตกันเลยทีเดียว ซึ่งแต่ละทำเลก็มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวและศักยภาพในการพัฒนาที่แตกต่างกันออกไป โดยในบทความนี้ได้อ้างอิงข้อมูลมาจาก Rocket Media Lab องค์กรด้านข้อมูลเพื่อการสื่อสารมวลชน (data journalism) ที่ทำหน้าที่เป็นแหล่งข้อมูลสาธารณะในการติดตามและวิเคราะห์ประเด็นสังคมทั้งเชิงปริมาณและคุณภาพ

โดยแบ่งการให้คะแนนออกเป็น 4 ด้าน แต่ละด้านประกอบด้วย 4 หัวข้อ ได้แก่

ด้านบริการสาธารณะ ประกอบด้วย การสาธารณสุข ขนส่งสาธารณะ ศึกษา และคุณภาพชีวิต
ด้านเศรษฐกิจ ประกอบด้วย งบประมาณรายเขต รายได้จากการจัดเก็บภาษี การจดทะเบียนธุรกิจ และสถานประกอบการอาหาร
ด้านสวัสดิภาพ ประกอบด้วย อัคคีภัย อุทกภัย จุดเสี่ยงอาชญากรรม และอุบัติเหตุบนท้องถนน
ด้านสิ่งแวดล้อม ประกอบด้วย ขยะ น้ำเสีย อากาศ และสวนสาธารณะ

สำหรับใครที่อยากทราบรายละเอียดของคะแนนที่เป็นข้อมูลดิบ สามารถเข้าไปในเว็บของ Rocket Media Lab ดูกันต่อได้โดย คลิกที่นี่

และเมื่อเราได้ทราบอันดับต่างๆกันแล้ว ทีนี้เราก็จะมาลองรวบรวมข้อมูลของเขตนั้นๆ ว่ามีอะไรน่าสนใจบ้าง ทำไมถึงสามารถขึ้นมาอยู่ในอันดับเหล่านี้ได้ โดยเฉพาะสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะทั้งหมดในเขตนั้นๆ

รวมถึงตามสไตล์ของ Think of Living ที่เราจะมาวิเคราะห์กันถึงเรื่องของอสังหาฯด้วย โดยหลักๆสิ่งที่เกี่ยวข้องก็มักจะเป็นผังสีของเมืองที่จะคอยกำหนดศักยภาพของที่ดิน และบริบทของทำเลที่จะสะท้อนถึงตลาดที่อยู่อาศัยย่านนั้นๆว่าจะเป็นอย่างไร ซึ่งหากทุกคนพร้อมแล้วเราก็ลองไปหาคำตอบด้วยกันเลยครับ

1. เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย

สิ่งที่ทำให้เขตป้อมปราบศัตรูพ่ายมาอยู่อันดับ 1 ได้หลักๆจะเป็นปัจจัยเรื่อง ‘สวัสดิภาพ’ ในการอยู่อาศัยที่น่าอยู่ และมีความปลอดภัยสูง ซึ่งจากสถิติภาพรวมเขตนี้จะมีปัญหาอาชญากรรม อุบัติเหตุบนท้องถนน อุทกภัย และอัคคีภัยน้อยกว่าเขตอื่นมากๆ

นอกจากนี้เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย ยังเป็นหนึ่งในเขตอนุรักษ์เมืองเก่าของกรุงเทพ และมีวัดสำคัญๆมากมาย ที่เด่นๆเลยก็คือ วัดสระเกศราชวรมหาวิหาร (วัดภูเขาทอง) และ วัดมังกรกมลาวาส (วัดเล่งเน่ยยี่) ส่วนสายชิลช้อปต้องห้ามพลาดกับ ตลาดโบ๊เบ๊ ตลาดคลองถม และ คลองโอ่งอ่าง เป็นต้น

ปัจจุบันย่านป้อมปราบศัตรูพ่ายมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) เข้าถึงแล้วเรียบร้อย นี่ยังไม่รวมว่าในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มมาเปิดอีกด้วย เลยทำให้เราสามารถเดินทางไปย่านนี้ได้ง่ายกว่าเมื่อก่อนมากเลยครับ

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตป้อมปราบศัตรูพ่ายมีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : สายสีน้ำเงิน MRT สถานี วัดมังกร , สายสีส้ม MRT สถานี หนานหลวง + ยมราช
ท่าเรือ : คลองแสนแสบ (โบ๊เบ๊) / คลองผดุงกรุงเกษม (แยกหลานหลวง , ยศเส , นพวงศ์)
ศูนย์การค้า : โบ๊เบ๊ ทาวเวอร์
ตลาด : คลองถม , โบ๊เบ๊ , นางเลิ้ง
สถานศึกษา : รร.เทพศิรินทร์ , รร.สตรีจุลนาค , รร.สายปัญญา ในพระบรมราชินูปถัมภ์
โรงพยาบาล : รพ.หัวเฉียว , รพ.กลาง , รพ.ธนบุรี บำรุงเมือง
อื่นๆ : สนามมวยราชดำเนิน

การเติบโตด้านอสังหาของเขตป้อมปราบศัตรูพ่าย :

เขตป้อมปราบศัครูพ่ายจัดอยู่ในเขตพื้นที่ชั้นในกรุงเทพ ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์จะอยู่ในช่วงประมาณ 250,000 – 400,000 บาท/ตร./วา โดยพื้นที่ส่วนใหญ่ของเขตป้อมปราบศัตรูพ่ายจะอยู่ในผังสีแดง (ประเภทพาณิชยกรรม) สามารถสร้างที่อยู่อาศัยและอาคารขนาดใหญ่ได้ทุกประเภท แต่เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นย่านชุมชนเก่าแก่และเป็นเขตอนุรักษ์เมืองเก่า เราจึงแทบจะไม่ค่อยได้เห็นโครงการเปิดใหม่ในย่านนี้กันสักเท่าไหร่

โดยล่าสุดที่เราพอจะหาข้อมูลได้คือ The Rich Avenue Damrongrak ที่เป็นโฮมออฟฟิศราคา 18.9 ล้านบาท ซึ่งก็เปิดขายมานานกว่า 7 – 8 ปีแล้วนะครับ นอกนั้นจะเป็นโครงการที่ไม่ได้เข้าจัดสรร และอาจเป็นพวกบ้านมือ 2 ต่างๆ โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ที่เรามักจะเห็นกันบ่อยๆในโซนนั้นนั่นเอง

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตป้อมปราบศัตรูพ่าย ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน พระรามที่ 4 : 400,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน บำรุงเมือง : 350,000 – 400,000 บาท/ตร./วา
ถนน หลวง : 320,000 – 370,000 บาท/ตร./วา
ถนน นครสวรรค์ : 320,000 บาท/ตร./วา
ถนน หลานหลวง : 320,000 บาท/ตร./วา
ถนน พลับพลาชัย : 300,000 – 330,000 บาท/ตร./วา
ถนน ดำรงค์รักษ์ : 230,000 – 250,000 บาท/ตร./วา
ถนน เจริญกรุง : 200,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน กรุงเกษม : 220,000 – 400,000 บาท/ตร./วา

2. เขตปทุมวัน

นี่คือจุดศูนย์กลางที่แท้ทรูของกรุงเทพ และโดดเด่นด้าน ‘เศรษฐกิจ’ มาเป็นอันดับ 1 ในบรรดา 50 เขต ที่หากพูดไปใครๆก็ต้องรู้จัก ไม่ว่าจะเป็น Siam Paragon , Siam Center , MBK , Central World , สามย่านมิตรทาวน์ และล่าสุดกับ Mega Project อย่าง One Bangkok มูลค่ากว่า 120,000 ล้านบาท ก็เพิ่งจะเปิดตัวไปเมื่อไม่นานมานี้

นอกจากนี้ยังมีออฟฟิศที่เป็นแหล่งงานมากมาย มีโรงแรมระดับ 5 ดาว ย่านของกินอร่อยๆที่หนึ่งในใจอย่างบรรทัดทอง มีสถานศึกษาชื่อดังอย่าง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย , รร.เตรียมอุดมศึกษา , รร.สาธิตจุฬา และ รร.สาธิตปทุมวัน มีพื้นที่สีเขียวอย่างสวนลุมพินีขนาดใหญ่กว่า 360 ไร่ รวมถึงยังมีการคมนาคมที่สะดวกทั้งระบบรถสาธารณะ และทางด่วนก็ครบครันสุดแล้ว

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตปทุมวันมีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : สายสุขุมวิท BTS สถานี สยาม , ชิดลม , เพลินจิต / สายสีน้ำเงิน MRT สถานี หัวลำโพง , สามย่าน , สีลม , ลุมพินี / สายสีลม BTS สถานี ยศเส , สนามกีฬาแห่งชาติ , สยาม , ราชดำริ
ทางด่วน : ศรีรัช (แยกทางด่วนสีลม , แยกทางด่วนสุรวงศ์ , แยกทางด่วนสะพานสว่าง) / เฉลิมมหานคร (แยกทางด่วนเพลินจิต , แยกทางด่วนลุมพินี , แยกทางด่วนพระราม 4)
ท่าเรือ : คลองแสนแสบ (วัดบรมนิวาส) / คลองผดุงกรุงเกษม (สถานีหัวลำโพง , หัวลำโพง , นพวงศ์ , กระทรวงพลังงาน)
ศูนย์การค้า : เกษรวิลเลจ , จามจุรีสแควร์ , เซ็นทรัล ชิดลม , เซ็นทรัลเวิลด์ , เซ็นทรัล เอ็มบาสซี , โลตัส พระราม 1 , บิ๊กซี สาขาราชดำริ , สยามสแควร์ , เอ็มบีเคเซ็นเตอร์ ,สยามดิสคัฟเวอรี , สยามเซ็นเตอร์ , สยามพารากอน , ศูนย์การค้าสกาล่า (เครือเซ็นทรัล) , สามย่านมิตรทาวน์ , วัน แบงค็อก
สถานศึกษา : จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมหาวิทยาลัย , เทคโนโลยีราชมงคลตะวันออก วิทยาเขตอุเทนถวาย , รร.เตรียมอุดมศึกษา , รร.สาธิตจุฬา , รร.สาธิตปทุมวัน , รร.มาแตร์เดอีวิทยาลัย
โรงพยาบาล : รพ.ตำรวจ ,รพ.จุฬาลงกรณ์
สำนักงานราชการ : สำนักงานเขตปทุมวัน , สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน , สำนักงานตำรวจแห่งชาติ , สภากาชาดไทย
อื่นๆ : หอศิลปวัฒนธรรมแห่งกรุงเทพมหานคร , หอศิลป์จามจุรี , สนามฟุตบอลจามจุรี ยูไนเต็ด , สวนลุมพินี , สวนปทุมวนานุรักษ์

การเติบโตด้านอสังหาของเขตปทุมวัน :

ด้วยปัจจัยเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินที่พื้นที่ดินส่วนใหญ่ของโซนนี้ จะเป็นของหน่วยงานราชการ หรือมหาวิทยาลัย เช่น สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สภากาชาดไทย และกรมธนารักษ์ จึงทำให้คอนโดบางโครงการในย่านนี้ จะเป็นลักษณะของการซื้อขายสิทธิ์แบบเช่าระยะยาว 30 ปี (Leasehold) เช่น The Residences at One Bangkok และ Dusit Residences and Dusit Parkside ซึ่งล้วนแต่เป็นคอนโดระดับ Super Luxury ทั้งหมด โดยมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 350,000 – 500,000 บาทขึ้นไป

ส่วนคอนโดที่เป็นลักษณะขายขาด (Freehold) ก็มีให้เลือกเยอะเลย ส่วนใหญ่ก็จะอยู่รอบนอกถัดออกมาจากโซนของสยาม-จุฬาหน่อย และตั้งอยู่ในผังสีแดง ได้แก่ MARU CHULA , SCOPE หลังสวน , 28 Chidlom และ Life One Wireless เป็นต้น โดยก็จะมีระดับราคาหลากหลายให้เลือกตั้งแต่ 150,000 ไปจนถึง 490,000 บาท/ตร.ม. เลยทีเดียว และมีกลุ่มผู้ปกครองที่นิยมซื้อ/เช่าคอนโดมิเนียมย่านนี้เพื่อให้บุตรหลานอยู่อาศัย เพราะมีการเดินทางสะดวก อีกทั้งยังมี Demand ของตลาดเช่าคอนโดในกลุ่มคนที่เป็นพนักงานออฟฟิศ และชาวต่างชาติเป็นจำนวนมากอีกด้วย

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตปทุมวัน ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน เพลินจิต : 1,000,000 บาท/ตร./วา
ถนน วิทยุ : 1,000,000 บาท/ตร./วา
ถนน ราชดำริ : 750,000 – 900,000 บาท/ตร./วา
ถนน ชิดลม : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน หลังสวน : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน พญาไท : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 1 : 400,000 – 1,000,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 4 : 400,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน อังรีดูนังต์ : 400,000 บาท/ตร./วา
ถนน เจริญเมือง : 280,000 บาท/ตร./วา
ถนน บรรทัดทอง : 260,000 – 300,000 บาท/ตร./วา
ถนน รองเมือง : 230,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 6 : 150,000 – 300,000 บาท/ตร./วา

3. เขตพระนคร

เขตนี้มีบทบาทสำคัญในฐานะศูนย์กลางของเมืองหลวงของไทย และได้รับการยอมรับให้เป็นเขตอนุรักษ์เมืองเก่า ที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์มากที่สุดแห่งหนึ่งในบรรดา 50 เขตของกรุงเทพ ด้วยความที่เขตพระนครเป็นที่ตั้งของสถานที่สำคัญระดับชาติต่างๆมากมาย

เช่น พระบรมมหาราชวัง วัดพระศรีรัตนศาสดาราม ศาลหลักเมือง สนามหลวง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กระทรวงกลาโหม และหน่วยงานราชการระดับกระทรวงหลายแห่ง ตลอดจนพิพิธภัณฑ์ สถานศึกษา และศูนย์กลางศิลปวัฒนธรรม เขตพระนครจึงมีความสำคัญเชิงสัญลักษณ์และเชิงประวัติศาสตร์เป็นอย่างยิ่ง

โดยในบรรดาเกณฑ์การให้คะแนน 4 หัวข้อ สิ่งที่เขตพระนครทำได้ดีที่สุดจะเป็นเรื่อง ‘สวัสดิภาพ อันดับ 4’ และ ‘เศรษฐกิจ อันดับ 6’ จากทั้งหมด 50 อันดับ อาจเพราะด้วยความที่เป็นพื้นที่ใกล้เขตวังหรือเขตพระราชฐาน จึงยิ่งมีการดูแลเข้มงวดเป็นพิเศษ (ถ้าปัญหาจะมีเรื่องคนไร้บ้านที่เจอได้บ่อยสุด) รวมถึงยังมีสถานที่ที่สามารถดึงดูดผู้คนทั่วโลกให้มาเที่ยวไทยได้ด้วย ไม่ว่าจะเป็นวัดวาอาราม พระราชวัง และขาดไม่ได้เลยคือ ถนนข้าวสาร ที่เป็นแหล่งบันเทิงยามค่ำคืนขั้นสุดแห่งหนึ่งของสยามแลนด์

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตพระนครมีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : สายสีน้ำเงิน MRT สถานี สามยอด , สนามไชย / สายสีม่วง MRT สถานี บางขุนพรหม , อนุสาวรีย์ประชาธิปไตย , สามยอด / สายสีส้ม MRT สถานี สนามหลวง , อนุสาวรีย์ประชาธิปไตย
ท่าเรือ : ด่วนเจ้าพระยา (ท่าช้างวังหลวง , ท่าเตียน , ท่าราชินี , ท่ายอดพิมาน , ท่าสะพานพุทธ) / ข้ามฟาก (ท่าวังหลัง , ท่าเรือวัดระฆัง , ท่าวัดอรุณ , ท่าเรืออัษฎางค์)
ตลาดและแหล่งช้อปปิ้ง : คลองถม , ไชน่าเวิลด์ , ดิโอลด์สยามพลาซ่า , ตั้งฮั่วเส็ง , ท่าเตียน , ปากคลองตลาด , พาหุรัดพลาซ่า
สถานศึกษา : เทคโนโลยีราชมงคลรัตนโกสินทร์ , ม.ธรรมศาสตร์ (ท่าพระจันทร์) , ม.ศิลปากร (วังท่าพระ) , รร.พระตำหนักสวนกุหลาบ , รร.มัธยมวัดมกุฏกษัตริย์ , รร.ราชินี , รร.สตรีวิทยา , รร.สวนกุหลาบวิทยาลัย
สำนักงานราชการ : กระทรวงกลาโหม , กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ , กระทรวงมหาดไทย , กรมการปกครองข่าว , กรมทหารบก , กรมพระธรรมนูญ , กรมศิลปากร , กรมสวัสดิการทหารเรือ , กรมส่งเสริมสหกรณ์ , กองบัญชาการกองทัพบก , สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม , สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา , สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย , สำนักงานรัฐมนตรี กระทรวงมหาดไทย , สำนักงานที่ดินกรุงเทพ , สำนักงานเขตพระนคร

การเติบโตด้านอสังหาของเขตพระนคร :

ด้วยความที่เป็นเขตกรุงเทพชั้นในที่ใกล้กับเขตพระราชฐาน ที่มีข้อกำหนดและข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการหลายอย่าง เลยทำให้แทบจะไม่มีโครงการอสังหาฯเกิดขึ้นใหม่ในย่านนี้เลยครับ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม แต่เท่าที่เรานึกออกก็น่าจะมีอยู่ 1 โครงการคือ The 8 Collection

เป็นคอนโด Low Rise ที่เปิดตัวเมื่อปี 2019 (หรือประมาณ 6 ปีที่แล้ว) โดยตำแหน่งที่ตั้งจะเป็นพื้นที่ที่อยู่รอบนอกเกาะรัตนโกสินทร์ออกมาหน่อย และจะพ้นกฎหมายควบคุมการก่อสร้างหรือการดัดแปลงอาคารแล้ว ดังนั้นจึงสามารถที่จะสร้างอาคารใหม่ๆเช่นตึกสูงได้นั่นเอง แต่หลังจากนั้นเราก็ไม่เคยเห็นว่ามีโครงการเปิดใหม่อีกเลย โดยส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อขายบ้านมือ 2 หรือตึกแถวเก่ากันซะมากกว่า

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตพระนคร ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน พาหุรัด : 460,000 บาท/ตร./วา
ถนน ข้าวสาร : 420,000 บาท/ตร./วา
ถนน มหาไชย : 415,000 – 450,000 บาท/ตร./วา
ถนน ราชดำเนินกลาง : 380,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระสุเมรุ : 300,000 – 470,000 บาท/ตร./วา
ถนน สนามไชย : 300,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระอาทิตย์ : 300,000 บาท/ตร./วา
ถนน ราชินี : 260,000 – 280,000 บาท/ตร./วา
ถนน สามเสน : 260,000 บาท/ตร./วา
ถนน ประชาธิปไตย : 220,000 บาท/ตร./วา
ถนน เจริญกรุง : 200,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน วิสุทธิกษัตริย์ : 200,000 – 220,000 บาท/ตร./วา

4. เขตสัมพันธวงศ์

นี่คือศูนย์กลางของชุมชนชาวไทยเชื้อสายจีน หลายๆครอบครัวมักประกอบอาชีพค้าขายหรือเปิดกิจการที่สืบทอดกันมาตั้งแต่สมัยบรรพบุรุษ เกิดเป็นชุมชนขนาดใหญ่ที่มีชื่อว่า ‘เยาวราช’ เป็นแลนด์มาร์กสำคัญที่แสนคึกคักตลอดทั้งกลางวันและกลางคืน อีกทั้งยังมีตลาดสำเพ็งและพาหุรัดให้ได้เดินซื้อของกินของใช้ราคาไม่แพงอีกด้วย จึงไม่แปลกใจเลยที่จะได้หัวข้อ ‘เศรษฐกิจ อันดับ 4’ และยังได้เรื่อง ‘สวัสดิภาพ อันดับ 2’ อีกด้วย

อีกสิ่งหนึ่งที่เป็นจุดเด่นของย่านนี้มากๆคือ เป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับ CBD ของกรุงเทพหลายๆแห่ง ไม่ว่าจะเป็นสยาม ราชเทวี ลุมพินี และสาทร เป็นต้น ซึ่งล้วนแต่เป็นย่านธุรกิจและแหล่งงานที่สำคัญ รวมถึงปัจจุบันยังมีรถไฟฟ้า MRT ที่ช่วยทำให้การเดินทางไป-มาของย่านนี้สะดวกสบายมากๆอีกด้วย ทำให้เราสามารถไปหาของกินอร่อยๆที่ตลาดเยาวราช ไปไหว้พระขอพรที่วัดมังกร (วัดเล่งเน่ยยี่) / ศาลเจ้ากวนอู และศาลเจ้าแม่กวนอิม ได้ง่ายมากขึ้นครับ

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตสัมพันธวงศ์มีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : สายสีน้ำเงิน MRT สถานี วัดมังกร
ท่าเรือ : เรือด่วนเจ้าพระยา (ท่าเรือราชวงศ์)
ตลาด : ตลาดเยาวราช , ตลาดคลองถม , ตลาดสำเพ็ง
สถานศึกษา : มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลรัตนโกสินทร์ วิทยาเขตบพิตรพิมุข จักรวรรดิ , โรงเรียนไตรมิตรวิทยาลัย
วัดและศาลเจ้า : วัดกันมาตุยาราม , วัดกุศลสมาคร , วัดจักรวรรดิราชาวาสวรมหาวิหาร , วัดชัยชนะสงคราม , วัดไตรมิตรวิทยารามวรวิหาร , วัดบพิตรพิมุขวรวิหาร , วัดบำเพ็ญจีนพรต , วัดปทุมคงคาราชวรวิหาร , วัดโลกานุเคราะห์ , วัดสัมพันธวงศารามวรวิหาร , ศาลเจ้ากวนอู , ศาลเจ้าโจวซือกง , ศาลเจ้าไต้ฮงกง , ศาลเจ้าเล่งบ๊วยเอี๊ยะ , ศาลเจ้าเล่าปุนเถ่ากง , ศาลเจ้าอาเนี้ยเก็ง

การเติบโตด้านอสังหาของเขตสัมพันธวงศ์ :

ถึงแม้ว่าพื้นที่ของเขตสัมพันธวงศ์ทั้งหมดจะอยู่ในผังสีแดง ที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้เต็มที่ก็จริง แต่ด้วยความที่เป็นชุมชนเก่าแก่และอยู่กันอย่างหนาแน่น อีกทั้งส่วนใหญ่ก็เป็นที่ดินตั้งแต่สมัยบรรพบุรุษที่รุ่นลูกหลานก็อยากรักษาไว้ และทุกคนก็มักจะเปิดกิจการค้าขายกันด้วย เลยทำให้เราแทบจะไม่ได้เห็นโครงการอสังหาฯเปิดใหม่ในย่านนี้กันเลย เพราะการที่จะรวมแปลงที่ดินมาทำเป็นโครงการสักแห่งในทำเลนี้เป็นเรื่องที่ยากสุดๆ

โครงการสุดท้ายที่เรารู้จักมีชื่อว่า I’m Chinatown เป็นโปรเจค Mixed Use ที่ประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม ซึ่งก็ได้เปิดตัวตั้งแต่ปี 2018 หรือประมาณ 7 – 8 ปีก่อน หลังจากนั้นเราก็ไม่เคยเห็นใครทำอสังหาฯเป็นรูปแบบโครงการจริงจังอีกเลย จะมีก็แต่ทำแยกหรือรีโนเวทเป็นหลังเดี่ยวๆไปเท่านั้น

อีกหนึ่งสิ่งที่เป็นปัญหาสำคัญของย่านนี้คือ ‘ที่จอดรถ’ เราคิดว่าทุกคนน่าจะนึกภาพกันออกนะว่าอาคารส่วนใหญ่ในย่านนี้มักจะเป็นตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ ที่พร้อมใจกันเปิดธุรกิจการค้าเต็มที่ ซึ่งด้านหน้าก็จะเปิดเป็นหน้าร้านและไม่ค่อยมีที่จอดรถกันสักเท่าไหร่ หลายๆร้านก็ต้องจอดริมถนนกันอย่างที่เห็น ดังนั้นตอนที่ I’m Chinatown มาเปิดตัวก็เรียกได้ว่าเป็นที่ฮือฮาและได้รับเสียงตอบรับดีสุดๆ ส่วนหนึ่งก็เป็นเรื่องที่จอดรถเนี่ยแหละครับที่หลายๆคนคาดหวังกันในช่วงนั้น

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตสัมพันธวงศ์ ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน เยาวราช : 700,000 บาท/ตร./วา
ถนน วานิช 1 (สำเพ็ง) : 550,000 บาท/ตร./วา
ถนน ราชวงศ์ : 550,000 บาท/ตร./วา
ถนน เยาวพานิช : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน พาดสาย : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน ข้าวหลาม : 460,000 บาท/ตร./วา
ถนน จักรวรรดิ : 445,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 4 : 400,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน ตรีมิตร : 400,000 บาท/ตร./วา
ถนน บริพัตร : 400,000 บาท/ตร./วา
ถนน แปลงนาม : 400,000 บาท/ตร./วา
ถนน ผดุงด้าว : 400,000 บาท/ตร./วา
ถนน ลำพูนไชย : 300,000 บาท/ตร./วา
ถนน มังกร : 250,000-500,000 บาท/ตร./วา
ถนน เจริญกรุง : 200,000 – 500,000 บาท/ตร./วา

5. เขตราชเทวี

หากพูดถึงย่านนี้สถานที่ที่จะเด้งขึ้นมาในหัวแรกๆคือ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ โรงพยาบาลราชวิถี โรงพยาบาลรามาธิบดี และประตูน้ำ อีกทั้งยังเป็นที่ตั้งของหน่วยงานราชการต่างๆมากมาย และมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ตั้งอยู่อีกด้วย โดยสิ่งที่โดดเด่นที่สุดของเขตนี้จะเป็นเรื่อง ‘บริการสาธารณะ อันดับ 4’ ซึ่งก็ไม่แปลกใจเลยเพราะเขตนี้มีทั้งรถไฟฟ้ากว่า 5 สาย / มีรถเมล์เกือบจะทุกสายวิ่งผ่าน / มีสถานพยาบาลกว่า 11 แห่ง / สถานศึกษา 6 แห่ง / ตลาดและศูนย์การค้า 5 แห่ง และหน่วยงานราชการอีกกว่า 22 แห่ง

รองลงมาจะเป็นเรื่อง ‘เศรษฐกิจ อันดับ 10’ เนื่องจากมีอาคารสำนักงานขายใหญ่หลายแห่งตั้งอยู่ในเขตนี้ ซึ่งกว่าจะมาถึงขั้นนี้ได้บอกเลยว่าไม่ง่ายเลยสำหรับเขตราชเทวี เพราะสมัยก่อนเขตนี้เรียกได้ว่าแทบจะไม่ได้มีแลนด์มาร์คเลย จึงยังไม่ค่อยเป็นที่รู้จักนัก แต่การมาของตึกใบหยกครั้งแรกเมื่อปี 2541 ก็เริ่มทำให้เป็นที่รู้จักของกลุ่มนักลงทุนรุ่นใหม่มากขึ้น และยังมีผลให้พื้นที่ใกล้เคียง ย่านราชปรารภ ประตูน้ำ เจริญเติบโตมากขึ้นตามไปด้วย

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตราชเทวีมีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : สายสุขุมวิท BTS สถานี ราชเทวี , พญาไท , อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ / สายสีน้ำเงิน MRT สถานี พญาไท , ราชปรารภ , มักกะสัน / สายสีแดงอ่อน / รถไฟฟ้าสายมีส้ม (ในอนาคต) และรถไฟฟ้าทางไกลสายต่างๆ
ท่าเรือ : ท่าเรือโดยสารคลองแสนแสบ (ประตูน้ำ)
ทางด่วน : ทางด่วนเฉลิมมหานคร , ทางด่วนศรีรัช
ตลาดและแหล่งช้อปปิ้ง : คิง เพาเวอร์ , ห้างเซ็นจูรีเดอะมูฟวีพลาซา , ตลาดนีออน , ย่านประตูน้ำ , อาคารใบหยก 2
สถานศึกษา : มหาวิทยาลัยมหิดล วิทยาเขตพญาไท , วิทยาลัยแพทยศาสตร์ มหาวิทยาลัยรังสิต , วิทยาลัยแพทยศาสตร์พระมงกุฎเกล้า , วิทยาลัยพยาบาลกองทัพบก , วิทยาลัยพยาบาลบรมราชชนนี , อาคารวรรณสรณ์
สถานพยาบาล : รพ.ทันตกรรม ม.มหิดล , รพ.พระมงกุฎเกล้า , รพ.ราชวิถี , รพ.รามาธิบดี , รพ.เวชศาสตร์เขตร้อน , รพ.บุรฉัตรไชยากร , รพ.พญาไท 1 , รพ.สงฆ์ , รพ.ราชเวช , สถาบันประสาทวิทยาสถาบันมะเร็งแห่งชาติ , สถาบันโรคไตภูมิราชนครินทร์ , สถาบันโรคผิวหนัง , สถาบันสุขภาพเด็กแห่งชาติมหาราชินี
สำนักงานราชการ : กระทรวงต่างประเทศ , กระทรวงอุตสาหกรรมอุดมศึกษา วิทยาศาสตร์ วิจัยและนวัตกรรม , กรมทรัพยากรธรณี , กรมทางหลวง , กรมปศุสัตว์ , กรมพลังงานทหาร , กรมแพทย์ทหารบก , กรมโรงงานอุตสาหกรรม , กรมวิทยาศาสตร์บริการ , กรมส่งเสริมอุตสาหกรรม , กรมสารวัตรทหารบก , กรมอุตสาหกรรมพื้นฐานและการเหมืองแร่ , กองพันทหารสารวัตรที่ 11 , สำนักงานคณะกรรมการการอุดมศึกษาสำนักงาน , คณะกรรมการอ้อยและน้ำตาลทราย , สำนักงานนโยบายและแผนพลังงาน , สำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ , สำนักงานมาตรฐานผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรม , สำนักงานเศรษฐกิจอุตสาหกรรม , สำนักป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย , องค์การเภสัชกรรม

การเติบโตด้านอสังหาของเขตราชเทวี :

ปัจจุบันย่านราชเทวีจัดเป็นย่านคอนโดมิเนียมระดับ High-End อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากสยาม และสถานศึกษาชั้นนำหลายแห่งในย่านจุฬาฯ สยาม ปทุมวัน ทำให้มีกลุ่มผู้ปกครองบางส่วนนิยมซื้อ หรือเช่าคอนโดมิเนียมย่านนี้เพื่อให้บุตรหลานอยู่อาศัย เพราะมีการเดินทางสะดวก อีกทั้งยังมี Demand ของตลาดเช่าคอนโดในกลุ่มคนที่เป็นพนักงานออฟฟิศ และชาวต่างชาติเป็นจำนวนมากอีกด้วย เรียกได้ว่าเป็นย่านที่คึกคักและมีกำลังสูงตลอดเวลา

สำหรับคอนโดมิเนียมในย่านนี้ส่วนใหญ่ จะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 160,000 – 320,000 บาท (ยิ่งใกล้รถไฟฟ้าหรือสถานศึกษา ก็จะยิ่งมีราคาสูง) โดยโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ส่วนมากก็เป็นแบรนด์ที่เรารู้จักกันดี ได้แก่ IDEO Mobi รางน้ำ , XT พญาไท , CONNER Ratchathewi , SHUSH Ratchathewi , THE ADDRESS Siam-Ratchathewi , Wish Signature II Midtown Siam , Life Asoke-Rama 9 และ Life Asoke Hype เป็นต้น

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตราชเทวี ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน วิทยุ : 1,000,000 บาท/ตร./วา
ถนน อโศกมนตรี : 600,000 บาท/ตร./วา
ถนน ชิดลม : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน พญาไท : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน ราชปรารภ : 300,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน อโศก-ดินแดง : 300,000 – 450,000 บาท/ตร./วา
ถนน เพชรบุรี : 260,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน บรรทัดทอง : 260,000 – 300,000 บาท/ตร./วา
ถนน โภคี : 260,000 บาท/ตร./วา
ถนน รางน้ำ : 250,000 บาท/ตร./วา
ถนน ราชวิถี : 200,000 บาท/ตร./วา
ถนน ศรีอยุธยา : 180,000 – 200,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 6 : 120,000-235,000 บาท/ตร./วา

6. เขตสาทร

‘สาทร’ นับว่าเป็นหนึ่งในจุดศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD ของกรุงเทพอย่างแท้จริง สาเหตุเพราะมีบริษัทชั้นนำมากมายมาเปิดสำนักงานใหญ่ที่นี่กันเยอะมาก ไม่ว่าจะเป็น Empire Tower , AIA Tower , Sathorn City Tower , Sathorn Unique Tower และอื่นๆ รวมถึงยังมีโรงแรมระดับ 5 ดาวอย่าง Four Seasons Hotel ตั้งอยู่อีกด้วย และที่จะไม่พูดถึงไม่ได้เลยก็คือ สถานเอกอัครราชทูตที่มีเยอะถึง 15 ประเทศเลยทีเดียว

แน่นอนว่าย่านธุรกิจแบบนี้ก็จะต้องโดดเด่นที่เรื่อง ‘เศรษฐกิจ อันดับ 11’ ส่วนด้านอื่นๆอย่าง ‘สวัสดิภาพ อันดับ 13’ และ ‘บริการสาธารณะ อันดับ 14’ ทำให้ภาพรวมยังคงอยู่อันดับต้นๆของกรุงเทพ และถือว่ามีความสมดุลที่ดีทีเดียวครับ โดยถนนเส้นสำคัญที่สุดแน่นอนว่าคือ ‘ถนนสาทร’ ซึ่งจะแบ่งออกเป็น ‘สาทรเหนือ’ อันนี้จะอยู่ทางฝั่งเขตบางรัก และ ‘สาทรใต้’ อันนี้จะอยู่ในเขตสาทรเลยครับ โดยตั้งแต่อดีตย่านสาทรแห่งนี้จะมีความสำคัญในการเดินทาง ที่เชื่อมต่อระหว่างฝั่งพระนครและฝั่งธนด้วยสะพานตากสินนั่นเอง จึงทำให้ย่านสาทรกลายเป็นหมุดหมายของคนที่จะเข้ามาทำการค้าและธุรกิจในกรุงเทพจนมาถึงปัจจุบัน

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตสาทรมีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : รถไฟฟ้าสายสีลม BTS สถานี เซนต์หลุยส์ , สุรศักดิ์ , สะพานตากสิน / รถไฟฟ้ามหานครสายสีน้ำเงิน MRT สถานี ลุมพินี
ท่าเรือ : ท่าเรือด่วนเจ้าพระยา (สาทร)
ทางด่วน : ทางด่วนเฉลิมมหานคร , ทางด่วนศรีรัช
แหล่งช้อปปิ้ง : สยามแม็คโคร
สถานศึกษา : มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลกรุงเทพ , วิทยาลัยเซนต์หลุยส์ , รร.โกศลภัทรวิทย์ , รร.โกศลวิทยา , รร.เซนต์หลุยส์ศึกษา , รร.ทุ่งมหาเมฆ , รร.พระแม่มารีสาทร , รร.ยานนาเวศวิทยาคม , รร.วัดสุทธิวราราม , รร.สตรีศรีสุริโยทัย , รร.โสตศึกษาทุ่งมหาเมฆ , รร.อัสสัมชัญแผนกประถม , รร.อัสสัมชัญพาณิชยการ
สถานพยาบาล : รพ.เซนต์หลุยส์

การเติบโตด้านอสังหาของเขตสาทร :

ปัจจุบันถึงแม้ว่าหลายๆทำเลจะเริ่มเกิด New CBD กันมาเยอะแล้ว แต่สาทรจะยังคงเป็นศูนย์กลางธุรกิจหลักไม่เสื่อมคลาย เพราะสิ่งอำนวยความสะดวก โรงพยาบาลชั้นนำ โรงเรียนที่มีชื่อเสียงยาวนาน ก็ยังคงอยู่ในพื้นที่แห่งนี้ จึงไม่แปลกใจเลยครับที่ราคาประเมินถนนในย่านนี้จะมีมูลค่าสูงเป็นอันดับต้นๆของประเทศไทย (ปัจจุบันคือ อันดับ 6)

แน่นอนว่าคอนโดที่เกิดขึ้นในย่านนี้ส่วนใหญ่ก็มักจะเป็นคอนโดระดับ Luxury และมีราคาต่อตารางเมตรตั้งแต่ 160,000 บาทขึ้นไป ยิ่งถ้าเป็นคอนโดติดถนนใหญ่ก็จะมีราคาสูงกว่า 250,000 – 300,000 บาท/ตารางเมตรเลยทีเดียว (อย่างล่าสุดศุภาลัยก็ได้ชนะการประมูลที่ดินของสถานทูตออสเตรเลียได้ ในราคา 1.45 ล้านบาทต่อ ตร.ว.) ส่วนหนึ่งเป็นเพราะลักษณะของผังสีในเขตนี้ ที่พื้นที่สีแดงส่วนใหญ่ก็จะมีอยู่แต่เฉพาะริมถนนหลักเท่านั้น ซึ่งจะเป็นจุดที่สามารถพัฒนาที่ดินได้เต็มประสิทธิภาพมากที่สุดนั่นเอง

โดยคอนโดที่ยังคงขายอยู่ในปัจจุบันหลักๆ ได้แก่ Supalai ICON Sathorn , WIDEN by Sansiri , 125 Sathorn , The Bangkok Sathorn , The Crown Residences , The Reserve Sathorn , The Issara Sathorn เป็นต้น และจุดขายอีกอย่างที่ทำให้คอนโดในย่านสาทรแตกต่างจากทำเลอื่นๆ ก็คือ ‘วิวโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา’ เรียกได้ว่าใครที่ซื้อคอนโดทำเลนี้จะได้ทั้งใกล้ตัวเมืองและวิวแม่น้ำไปด้วยในตัว จนมักจะมีคำกล่าวที่ว่า ย่านนี้คือจุดเชื่อมต่อระหว่าง ‘ความเป็นตัวเมือง’ และ ‘ความเป็นธรรมชาติ’ นั่นเองครับ

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตสาทร ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน สาทร : 450,000 – 800,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 4 : 400,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน สวนพลู : 350,000 บาท/ตร./วา
ถนน นราธิวาสราชนครินทร์ : 280,000 – 600,000 บาท/ตร./วา
ถนน เจริญกรุง : 200,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน จันทน์ : 200,000 – 280,000 บาท/ตร./วา
ถนน นางลิ้นจี่ : 150,000 – 250,000 บาท/ตร./วา

7. เขตบางรัก

เป็นเขตที่ได้รับการสนับสนุนให้เป็น ‘พื้นที่เขตธุรกิจสร้างสรรค์’ หมายถึง พื้นที่ที่ใช้ความคิดสร้างสรรค์ในการส่งเสริมธุรกิจและบริการ โดยเชื่อมโยงอัตลักษณ์ของย่านกับอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ เพื่อดึงดูดการลงทุน กระตุ้นเศรษฐกิจ ยกระดับคุณภาพชีวิต และสร้างโอกาสให้ผู้ประกอบการและคนในชุมชน

โดยในปัจจุบันเขตบางรักเป็นที่ตั้งของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจสร้างสรรค์ คือ ศูนย์สร้างสรรค์งานออกแบบ (TCDC) และสำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (CEA) ซึ่งในปี พ.ศ. 2561 ได้เกิดเป็นเทศกาล Bangkok Design Week ที่จะสร้างคุณค่าใหม่ให้เจริญกรุงมากขึ้นอีกด้วย จึงไม่แปลกใจเลยที่ความคึกคักและเป็นเอกลักษณ์แบบนี้ จะทำให้เขตบางรักมีความโดดเด่นด้าน ‘เศรษฐกิจ เป็นอันดับ 2’ รองจากเขตปทุมวันที่อยู่ติดๆกัน

อีกทั้งยังเด่นด้าน ‘บริการสาธารณะ อันดับ 7’ เพราะเขตนี้เป็นที่ตั้งของโรงแรมเก่าแก่หลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ (ปัจจุบันคือ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค) , โรงแรมแมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพ , โรงแรมแชงกรี-ลา กรุงเทพฯ และมีสถานศึกษาชื่อดังหลายแห่ง ที่หากพูดออกไปใครๆก็ต้องรู้จัก ดังที่ปรากฎในคำขวัญของเขตที่ว่า ‘แหล่งเรียนรู้โรงเรียนดัง’ นั่นเองครับ

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตบางรักมีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : รถไฟฟ้าสายสีลม BTS สถานี ศาลาแดง , ช่องนนทรี , เซนต์หลุยส์ , สุรศักดิ์ , สะพานตากสิน / รถไฟฟ้ามหานครสายสีน้ำเงิน MRT สถานี หัวลำโพง , สามย่าน , สีลม , ลุมพินี
ท่าเรือ : ท่าเรือด่วนเจ้าพระยา (สาทร , โอเรียนเต็ล , วัดม่วงแค)
ทางด่วน : ทางด่วนศรีรัช (แยกทางด่วนสีลม , แยกทางด่วนสุรวงศ์ , แยกทางด่วนสะพานสว่าง)
แหล่งช้อปปิ้ง : เซ็นทรัล บางรัก , ศูนย์การค้าสีลม คอมเพล็กซ์ , เซ็นทรัล พาร์ค
สถานศึกษา : รร.พุทธจักรวิทยา , รร.สตรีมหาพฤฒาราม , รร.กรุงเทพคริสเตียนวิทยาลัย , รร.อัสสัมชัญ , รร.อัสสัมชัญคอนแวนต์ , รร.อัสสัมชัญศึกษา , รร.เซนต์โยเซฟคอนเวนต์ , วิทยาลัยนานาชาติ มหาวิทยาลัยศิลปากร , วิทยาลัยสารพัดช่างสี่พระยา , เลอ กอร์ดอง เบลอ
สถานพยาบาล : รพ.เลิดสิน , รพ.กรุงเทพคริสเตียน , รพ.บีเอ็นเอช , รพ.มเหสักข์
สถานฑูต : ฝรั่งเศส, โปรตุเกส , รัสเซีย , เบลเยียม , กรีซ , แคนาดา , คาซัคสถาน , ซาอุดีอาระเบีย , พม่า
อาคารสำนักงาน : Jewelry Trade Center , ธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ , King Power Mahanakhon , Silom Edge , Central Park Offices

การเติบโตด้านอสังหาของเขตบางรัก :

เป็นอีกหนึ่งเขตที่มีลักษณะผังเมืองเป็นสีแดงทั้งหมด ทำให้มีศักยภาพในการพัฒนาที่ดินได้สูง และเมื่อเร็วๆนี้ เขตบางรักเพิ่งจะมี Mega Project สร้างเสร็จใหม่คือ Dusit Central Park เป็นโปรเจค Mixed-Use ที่มีทั้งห้างสรรพสินค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม ซึ่งได้ถูกพัฒนามาจากโรงแรมดุสิตธานีเดิม ปัจจุบันเรียกได้ว่าเป็น Magnet ที่ช่วยเพิ่ม Value ให้กับย่านนี้เป็นอย่างมาก (ต่อจากตึก King Power Mahanakhon รุ่นพี่) ทำให้ราคาประเมินของที่ดินย่านนี้พุ่งสูงขึ้นไปติดอันดับ Top 3 ของประเทศอย่างไม่ต้องสงสัย

สำหรับเขตบางรักก็ยังคงมีการพัฒนา และเปิดตัวโครงการอสังหาใหม่ๆอยู่เสมอ และด้วยความที่ทำเลอยู่ติดกับเขตสาทรและปทุมวัน จึงทำให้ Demand ของกลุ่มคนที่ต้องการซื้อ/เช่าคอนโดมิเนียมในย่านนี้มีความคล้ายกันคือ เป็นคนที่ต้องการอยู่ใกล้แหล่งงาน และกลุ่มผู้ปกครองที่มองหาคอนโดใกล้โรงเรียน/มหาลัยให้ลูกหลานนั่นเอง โดยปัจจุบันคอนโดส่วนใหญ่จะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 200,000 – 350,000 บาท

แต่ถ้าใครกำลังมองหาโครงการที่ราคาไม่แรงมากในย่านนี้ ก็แนะนำให้ดูเป็นถนนเส้นรองอย่างถนนสุรวงศ์และถนนสี่พระยา เพราะจะมีคอนโดหลักแสนต้นๆให้เราได้เลือกกันครับ โดยแลกกับถนนที่เป็น One Way นั่นเอง ส่วนคอนโดที่ยังมีขายอยู่ตอนนี้ก็ได้แก่ Park Origin Chula – Samyan , Whizdom Craftz Samyan , Culture Chula , IDEO Chula – Samyan , Chapter Chula – Samyan , Supalai Elite Surawong , Ashton Silom , ROMM Convent , Anil Sathorn 12 , Dusit Residences and Dusit Parkside เป็นต้น

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตบางรัก ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน สีลม : 750,000 – 1,000,000 บาท/ตร./วา
ถนน คอนแวนต : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน สาทร : 450,000 – 800,000 บาท/ตร./วา
ถนน สุรวงศ์ : 450,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 4 : 400,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน สี่พระยา : 300,000 – 350,000 บาท/ตร./วา
ถนน นราธิวาสราชนครินทร์ : 280,000 – 600,000 บาท/ตร./วา
ถนน เจริญกรุง : 200,000 – 500,000 บาท/ตร./วา

8. เขตห้วยขวาง

ถึงแม้วันเวลาจะเปลี่ยน มีหลายสิ่งหลายอย่างเปลี่ยนไป แต่สิ่งที่ไม่เคยเปลี่ยนแปลง คือ ย่านห้วยขวางที่ยังคงเป็นแหล่งงาน 24 ชั่วโมง มีทั้งแหล่งงานกลางวัน และแหล่งงานในธุรกิจ บันเทิงยามค่ำคืน ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก และในระยะหลังที่การบูชาสิ่งศักดิ์สิทธิ์แยกห้วยขวางเป็นที่นิยมอย่างมาก ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติโซนเอเชีย จีน เกาหลี สิงคโปร์

ทำให้ย่านนี้ยิ่งคึกคักตลอดทั้งวันทั้งคืน กลายเป็นย่าน All Day All Night ที่แท้ทรู จึงไม่แปลกใจที่เขตห้วยขวางจะโดดเด่นในหัวข้อ ‘เศรษฐกิจ อันดับ 4’ อีกทั้งยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันมาก ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ RCA และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เลยได้คะแนนหัวข้อ ‘บริการสาธารณะ อันดับ 4’ ไปด้วยเช่นกันครับ

ปัจจุบันมีชาวจีนที่เป็นคนรุ่นใหม่นิยมมาใช้ชีวิต และอยู่อาศัยในย่านห้วยขวางมากขึ้น ทำให้ร้านค้าต่าง ๆ ปรับเปลี่ยนหน้าตาให้รองรับกลุ่มลูกค้าชาวจีน ทั้งป้ายหน้าร้าน สินค้าที่นำมาขาย จนย่านห้วยขวางได้ชื่อว่าเป็น “นิว ไชน่าทาวน์” ของกรุงเทพฯ ที่แตกต่างจากย่านเยาวราช ซึ่งเป็นย่านชุมชนชาวจีนยุคบุกเบิก เป็นไชน่าทาวน์ดั้งเดิมที่มีประวัติศาสตร์ยาวนานนั่นเองครับ

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตห้วยขวางมีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : รถไฟฟ้ามหานครสายสีน้ำเงิน MRT สถานี พระราม 9 , ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย , ห้วยขวาง , สุทธิสาร , รัชดาภิเษก / แอร์พอร์ต เรล ลิงก์ / รถไฟฟ้าสายสีเหลือง MRT สถานี ภาวนา / รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ในอนาคต) / รถไฟฟ้าสายสีเทา (ในอนาคต)
ทางด่วน : ทางด่วนศรีรัช , ทางด่วนฉลองรัช
แหล่งช้อปปิ้ง : Central พระราม 9 , Fortune Town , The Street , Esplanade Ratchadapisek , ตลาดห้วยขวาง , จ๊อดแฟร์ รัชดา , RCA
สถานศึกษา : รร.เตรียมอุดมศึกษาพัฒนาการ รัชดา , รร.จันทร์หุ่นบำเพ็ญ , รร.พิบูลอุปถัมภ์ , รร.วัดอุทัยธาราม , รร.ประชาราษฎร์บำเพ็ญ , รร.สมาคมไทย-ญี่ปุ่น
สถานพยาบาล : โรงพยาบาลกรุงเทพ , โรงพยาบาลปิยะเวท , โรงพยาบาลพระราม 9
อาคารสำนักงาน : G Tower , CW Tower , CS Tower , RS Tower , เมืองไทยภัทร คอมเพล็กซ์

การเติบโตด้านอสังหาของเขตห้วยขวาง :

‘ห้วยขวาง’ เป็นอีกหนึ่งย่านที่มีความคึกคักและเติบโตของคอนโดมิเนียมสูงมาก โดยหากเป็นคอนโดติดถนนหลักใหญ่ๆ เช่น รัชดาภิเษก พระราม 9 และลาดพร้าว มักจะมีราคาที่ค่อนข้างสูงไปตามราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ซึ่งเหตุผลหลักๆก็อย่างที่เราเห็นในแผนที่ว่าเป็นโซนพื้นที่สีแดงและน้ำตาล ที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่ดินได้สูง รวมถึงเป็นทำเลที่มีความสะดวกในการเดินทาง ใกล้รถไฟฟ้า และใกล้ห้างสรรพสินค้าอีกด้วย

ซึ่งคอนโดส่วนใหญ่แถวๆนี้ ก็มักจะมี Target เป็นชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงๆโดยเฉพาะชาวจีน (หลังๆก็เริ่มจะมีกลุ่มของชาวพม่าด้วย) ซึ่งก็จะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 110,000 – 200,000 บาท เช่น Ideo Rama 9 – Asoke , Nue District R9 , NUE EPIC ASOK – RAMA 9 , One 9 Five Asoke – Rama 9 , XT HUAIKWANG , QUINTARA MHy’GEN RATCHADA – HUAI KHWANG , SOHO Bangkok Ratchada , The Base Urban Rama 9 , THE BASE Phetchaburi – Thonglor , THE ESSE at SINGHA COMPLEX , CLOUD Thonglor – Phetchaburi

แต่สำหรับคนไทยที่มีกำลังซื้อไม่สูง หรืออาจเป็นพนักงานออฟฟิศตาดำๆทั่วไป เรายังสามารถหาคอนโดราคาจับต้องได้ง่ายไม่ถึง 2 ล้านในย่านนี้ได้ โดยพิกัดจะอยู่ภายในซอยประชาอุทิศต่างๆ เป็นคอนโด Low Rise (ในเขตพื้นที่สีส้ม) ที่มีราคาเฉลี่ยประมาณ 65,000 – 95,000 บาท/ตร.ม. ถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เราสามารถหาคอนโดใกล้เมืองที่มีราคาจับต้องได้ง่าย แลกกับระยะห่างจากรถไฟฟ้าสักหน่อยครับ เช่น Maxxi Prime Ratchada – Sutthisan , ASHER KOOP Ratchada , Supalai Wellington , Supalai Wellington 2 , Niche Mono Rama 9

นอกจากนี้เขตห้วยขวางยังเป็นทำเลที่เริ่มจะมีโครงการแนวราบอย่าง บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮมให้เลือกด้วยนะ เนื่องจากเป็นโซนที่สามารถเข้าเมืองไปเอกมัย-ทองหล่อ-อโศกได้ง่าย โดยจะเป็นโครงการระดับ Luxury ขึ้นไปหมดเลย เช่น Luka Residence Ekamai , ARTALE Asoke – Rama 9 , 89 Residence Ratchada – Rama 9 เป็นต้น

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตห้วยขวาง ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน รัชดาภิเษก : 450,000 บาท/ตร./วา
ถนน เพชรบุรี : 260,000 – 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน ลาดพร้าว : 250,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระราม 9 : 200,000 – 300,000 บาท/ตร./วา
ถนน ประชาสงเคราะห์ : 170,000 บาท/ตร./วา
ถนน ประชาราษฎร์บำเพ็ญ : 145,000 – 170,000 บาท/ตร./วา
ถนน เทียมร่วมมิตร : 145,000 บาท/ตร./วา
ถนน ประชาอุทิศ : 145,000 บาท/ตร./วา
ถนน วัฒนธรรม : 145,000 บาท/ตร./วา
ถนน ประดิษฐ์มนูธรรม : 130,000 บาท/ตร./วา
ถนน สุทธิสารวินิจฉัย : 110,000 – 180,000 บาท/ตร./วา

9. เขตพญาไท

เป็นอีกหนึ่งย่านที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจและวิถีชีวิตคนเมือง (โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่) เพราะอย่างที่หลายคนทราบว่าร้านอาหารดีๆ คาเฟ่เท่ๆส่วนใหญ่ก็จะตั้งอยู่ในเขตนี้ โดยเฉพาะโซนอารีย์-ประดิพัทธ์ อีกทั้งยังเป็นย่านชุมชนหนาแน่น ที่จะมีความเป็นย่านอยู่อาศัยมากกว่าย่านธุรกิจ ซึ่งสมัยก่อนพญาไทยังไม่ได้เป็นที่รู้จักเท่าทุกวันนี้ แต่จุดเปลี่ยนที่ทำให้พญาไทมีความเจริญและคึกคักขึ้นมาแบบก้าวกระโดด หลักๆจะมีอยู่ 2 ปัจจัยคือ

1.) เมื่อปี พ.ศ. 2548 กลุ่มสถาบันกวดวิชาชื่อดังเริ่มย้ายจากย่านสยามสแควร์มายังพญาไท และกลุ่มโรงเรียนกวดวิชาพร้อมธุรกิจที่เกี่ยวข้องได้ขยายตัวอย่างต่อเนื่องในย่านนี้ ทำให้เริ่มเห็นภาพอาคารสำนักงานเก่าหลายแห่งถูกปรับปรุง เริ่มมีบริษัทชั้นนำเข้ามาตั้งสำนักงานย่อย รองรับการขยายตัวของธุรกิจจากตัวเมืองชั้นใน สีลม สาทร และสุขุมวิท

2.) พญาไทกลายเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้า Airport Rail Link ไปยังสนามบินสุวรรณภูมิตั้งแต่ปี พ.ศ. 2553 ถือเป็นอีกหนึ่งจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ย่านพญาไทได้รับความสนใจมากขึ้น จากทั้งกลุ่มคนทำงานในสนามบินและกลุ่มชาวต่างชาติ นอกจากนี้ในอนาคตยังมีโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน คือ สนามบินดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินอู่ตะเภา จ.ชลบุรี โดยมีจุดเชื่อมต่อสำคัญคือ BTS พญาไท ที่ภาครัฐกำลังผลักดันอยู่อีกด้วย ซึ่งจะทำให้ ‘พญาไท’ กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งฝั่งเหนือ และฝั่งตะวันออกของประเทศไทย

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตพญาไทมีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : รถไฟฟ้าสายสุขุมวิท BTS สถานี สนามเป้า , อารีย์ , สะพานควาย / แอร์พอร์ต เรล ลิงก์
ทางด่วน : ทางด่วนศรีรัช
แหล่งช้อปปิ้ง : La Villa , BigC สะพานควาย , The Seasons Mall
สถานศึกษา : วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล , โรงเรียนสามเสน , วิทยาลัยพิพิธภัณฑ์แสตมป์ไทย
สถานพยาบาล : รพ.ทหารผ่านศึก , รพ.พญาไท 2 , รพ.พญาไท พหลโยธิน , รพ.วิชัยยุทธ , รพ.วิมุต
อาคารสำนักงาน : The Unicorn , CP Tower 3 , Phayathai Plaza , KSL Tower , อาคารเอ็กซิม , S.P. Building (IBM Building) , อาคารชินวัตร ทาวเวอร์ 2 , HQ SPE Tower , Vanit Place Aree
หน่วยงานราชการ : กระทรวงการคลัง , กรมบัญชีกลางกรมธนารักษ์ , กรมสรรพากร , สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง , สำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ , กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม , กรมควบคุมมลพิษกรมทรัพยากรน้ำ , กรมการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและสิ่งแวดล้อม , สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม , กรมประชาสัมพันธ์ , กรมโยธาธิการและผังเมือง , สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม , คณะกรรมการป้องกันและปราบปรามยาเสพติด , สำนักงานเลขาธิการสภาผู้แทนราษฎร

การเติบโตด้านอสังหาของเขตพญาไท :

เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ไม่ค่อยพลุกพล่าน และพื้นที่เกือบทั้งหมดจะยังคงเป็นผังสีน้ำตาล โดยเฉพาะในซอยอารีย์นับว่าเป็นพื้นที่อยู่อาศัยของคนนามสกุลเก่าแก่ บางคนเรียกแถวนี้ว่าเป็นย่านผู้ดีเก่า ปัจจุบันนับว่าหาที่ดินมาพัฒนาโครงการได้ยากมากๆแล้ว แต่ก็ยังมีตัวเลือกอยู่เยอะพอสมควร

สำหรับคอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 140,000 – 250,000 บาท ได้แก่ Nue Evo Ari , Noble Around Ari , Na Vara Phoholyothin 8 , Savvi Phahol 2 , Via ARI , Aritier Penthouse At Ari , Solace Phahol-Pradipat , THE MUVE Pradipat , Ideo Q Phahol-Saphankhwai , Rise Phahon – Inthamara , ลุมพินี ซีเล็คเต็ด สุทธิสาร – สะพานควาย เป็นต้น

นอกจากนี้ยังมีโครงการแนวราบที่เป็นบ้านระดับ Luxury ในย่านนี้ด้วย ได้แก่ SCAPE ARI , PENTON Ari-Sutthisan , PITTARI Home Ari-Phahon 14 , SANSA Ari – Rama 6 , CARI Ari-Rama 6 , ALOM ARI , Vi Ari เป็นต้น โดยราคาส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในช่วง 50 – 80 ล้านบาทขึ้นไปครับ

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตพญาไท ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน พญาไท : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน พหลโยธิน : 500,000 บาท/ตร./วา
ถนน ดินแดง : 300,000 บาท/ตร./วา
ถนน วิภาวดีรังสิต : 250,000 – 300,000 บาท/ตร./วา
ถนน สาลีรัฐวภิาค : 240,000 บาท/ตร./วา
ถนน ประดิพัทธ์ : 180,000 – 240,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 6 : 120,000 – 235,000 บาท/ตร./วา
ถนน สุทธิสารวินิจฉัย : 110,000 – 180,000 บาท/ตร./วา
ถนน เศรษฐศิริ : 110,000 บาท/ตร./วา

10. เขตดุสิต

‘เขตดุสิต’ มีขนาดพื้นที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับเขตอื่นๆของกรุงเทพ แต่ก็ถือว่าเป็นศูนย์กลางการปกครองที่สำคัญ เพราะเป็นที่ตั้งของพระราชวังและหน่วยงานราชการสำคัญหลายแห่ง ทำให้มีบรรยากาศที่เป็นทางการและสงบ เช่น ทำเนียบรัฐบาล สถานที่ประชุมรัฐสภา และกระทรวงต่างๆ จึงเป็นเขตที่มีบทบาทสำคัญทางการเมืองของประเทศไทย

นอกจากนี้ยังมีความสำคัญด้านมรดกทางวัฒนธรรม มีสถานที่สำคัญทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมมากมาย เป็นที่ตั้งของ พระที่นั่งวิมานเมฆ และ พระราชวังดุสิต รวมถึงวัดสำคัญ เช่น วัดเบญจมบพิตรดุสิตวนาราม ซึ่งเป็นสถานที่ท่องเที่ยวเชิงประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมที่สำคัญ ด้วยเหตุนี้เองจึงทำให้เขตดุสิตได้ ‘อันดับ 7 ด้านสิ่งแวดล้อม’ ซึ่งแตกต่างจากเขตอื่นๆทั้ง 9 อันดับที่ผ่านมา ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่แถวๆอันดับ 20 – 40 โน่นเลยครับ

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ในเขตดุสิตมีอะไรบ้าง :

รถไฟฟ้า : รถไฟฟ้าสาายสีม่วง MRT สถานี รัฐสภา , ศรีย่าน , วชิรพยาบาล , หอสมุดแห่งชาติ / รถไฟฟ้าสายสีแดง สถานี สามเสน , จิตรลดา
ท่าเรือ : เรือด่วนเจ้าพระยา
แหล่งช้อปปิ้ง : แม็คโคร สามเสน , Market Place Dusit , Supreme Samsen
โรงพยาบาล : รพ.วชิรพยาบาล
สถานศึกษา : รร.วชิราวุธวิทยาลัย ,รร.จิตรลดา พระที่นั่งอุดรภาค , รร.เซนต์คาเบรียล , รร.เซนต์ฟรังซีสซาเวียร์คอนแวนต์ , รร.ราชวินิต มัธยม , รร.ราชินีบน , รร.ราชวินิต , รร.พันธะวัฒนา , รร.พันธะศึกษาพิทยา , รร.ทีปังกรวิทยาพัฒน์ (วัดโบสถ์) , รร.สาธิตมหาวิทยาลัยราชภัฏสวนสุนันทา , รร.สาธิตละอออุทิศ , มหาวิทยาลัยสวนดุสิต , โรงเรียนกันตะบุตร , มหาวิทยาลัยราชภัฏสวนสุนันทา , มหาวิทยาลัยสวนดุสิต , มหาวิทยาลัยนวมินทราธิราช , มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลพระนคร วิทยาเขตเทเวศร์ , มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลพระนคร วิทยาเขตโชติเวช , มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลพระนคร วิทยาเขตพณิชยการพระนคร , มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลพระนคร วิทยาเขตชุมพรเขตอุดมศักดิ์ , วิทยาลัยเทคโนโลยีจิตรลดา , วิทยาลัยอาชีวศึกษาอาชีวศิลป์ , วิทยาลัยเทคโนโลยีวิมลบริหารธุรกิจ , วิทยาลัยเทคโนโลยีพณิชยการสามเสน
หน่วยงานราชการ : สำนักพระราชวัง , ทำเนียบรัฐบาล , สำนักนายกรัฐมนตรี (ประเทศไทย) , สำนักงานปลัดสำนักนายกรัฐมนตรี , สำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี , สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี , สำนักงานสภาความมั่นคงแห่งชาติ , สำนักข่าวกรองแห่งชาติ , สัปปายะสภาสถาน , รัฐสภาไทย , สำนักงานเลขาธิการสภาผู้แทนราษฎร , สำนักงานเลขาธิการวุฒิสภา , กระทรวงศึกษาธิการ , กองบัญชาการกองทัพภาคที่ 1 กองทัพบก , กองพลที่ 1 รักษาพระองค์ (พล. 1 รอ.) , กองทัพภาคที่ 1 กองทัพบก , กรมการทหารสื่อสาร , กรมการขนส่งทหารบก , กองพลทหารปืนใหญ่ต่อสู้อากาศยาน , กรมสรรพาวุธทหารบก , กรมสวัสดิการทหารบก (สก.ทบ.) , กรมสรรพสามิต , กองบัญชาการตำรวจนครบาล (บช.น.) , กองบังคับการตำรวจนครบาล 1 (บก.น.1) , สถานีตำรวจนครบาลสามเสน , สำนักงานคณะกรรมการการศึกษาขั้นพื้นฐาน , สำนักงานคณะกรรมการการอาชีวศึกษา , สำนักงานเลขาธิการสภาการศึกษา , กรมส่งเสริมการเรียนรู้ , สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมสวัสดิการและสวัสดิภาพครูและบุคลากรทางการศึกษา , สำนักงานเลขาธิการคุรุสภา , สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการศึกษาเอกชน , หน่วยราชการในพระองค์ , วังลดาวัลย์ (สำนักงานพระคลังข้างที่) , กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นกรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย
วัง : วังดุสิต , พระบรมรูปทรงม้า , พระที่นั่งอนันตสมาคม , พระที่นั่งจิตรลดารโหฐาน , วังศุโขทัย , วังสวนกุหลาบ , วังปารุสกวัน , วังจันทรเกษม , วังกรมหลวงชุมพรเขตรอุดมศักดิ์ , วังกรมหลวงราชบุรีดิเรกฤทธิ์

การเติบโตด้านอสังหาของเขตดุสิต :

‘เขตดุสิต’ ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ของราชการ พื้นที่ของทหาร และพระราชวังต่างๆ ทำให้มีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ดินค่อนข้างเยอะพอสมควร นานๆทีเราจะได้เห็นโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นในย่านนี้อยู่บ้างครับ เช่น วันเวลา ณ เจ้าพระยา , ศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร เป็นต้น โดยส่วนใหญ่แล้วคอนโดที่เกิดขึ้นในย่านนี้ ก็มักจะมีกลุ่ม Target เป็นเหล่าข้าราชการและทหารที่ทำงานอยู่ในโซนนี้อยู่แล้วส่วนหนึ่ง

อีกหนึ่งความพิเศษของผังเมืองเขตดุสิตที่ไม่เหมือนใครเลยก็คือ ผังเมืองจะมีลักษณะเป็นระบบกริด (Grid) โดยแบ่งออกเป็นบล็อคๆเหมือนต่างประเทศที่นิวยอร์คเลยครับ ซึ่งข้อดีของการวางผังเมืองลักษณะแบบนี้คือ หากถนนเส้นไหนมีปัญหา เราสามารถเปลี่ยนเส้นทางไปใช้บล็อคอื่นได้ง่ายๆเลย เพราะถนนจะเชื่อมต่อถึงกันหมดนั่นเอง (ถึงแม้ว่าชีวิตจริงเราจะได้เจอกับรถติดทุกแยกก็ตาม ฮ่าๆ)

สรุป ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินของถนนเส้นหลักในเขตดุสิต ปีพ.ศ. 2566 – 2569 :

ถนน ราชดำเนินนอก : 230,000 – 250,000 บาท/ตร./วา
ถนน กรุงเกษม : 220,000 – 400,000 บาท/ตร./วา
ถนน อู่ทองนอก : 200,000 บาท/ตร./วา
ถนน อู่ทองใน : 200,000 บาท/ตร./วา
ถนน อำนวยสงคราม : 170,000 บาท/ตร./วา
ถนน ประชาราษฎร์ สาย 1 : 150,000 – 240,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 6 : 150,000 – 300,000 บาท/ตร./วา
ถนน สวรรคโลก : 150,000 – 200,000 บาท/ตร./วา
ถนน พระรามที่ 5 : 150,000 – 200,000 บาท/ตร./วา
ถนน ทหาร : 150,000 บาท/ตร./วา
ถนน ประดิพัทธ์ : 150,000 บาท/ตร./วา
ถนน เทอดดำริ : 150,000 บาท/ตร./วา
ถนน เศรษฐศิริ : 110,000 บาท/ตร./วา

10 เขต กทม. น่าอยู่น้อยที่สุด

อิงจากข้อมูลคะแนนในเว็บของ Rocket Media Lab เขตที่ได้คะแนนน้อยที่สุดและอยู่อันดับรั้งท้ายจากทั้งหมด 50 เขตกรุงเทพมหานคร จะประกอบด้วย

เขตหนองแขม = 13.67 คะแนน
เขตบางแค = 16.90 คะแนน
เขตบางขุนเทียน = 17.64 คะแนน
เขตสายไหม = 17.91 คะแนน
เขตทุ่งครุ = 19.55 คะแนน
เขตบางเขน = 19.80 คะแนน
เขตหนองจอก = 20.09 คะแนน
เขตวังทองหลาง = 20.28 คะแนน
เขตประเวศ = 20.36 คะแนน
เขตคลองสามวา = 20.71 คะแนน

ทั้งนี้ ไม่ได้หมายความว่า 10 เขตนี้ไม่ดีหรือไม่น่าอยู่นะครับ เพียงแต่หากเทียบกับเขตอื่นๆ อาจยังมีการพัฒนาและการเข้าถึงของ Infrastructure ต่างๆที่น้อยกว่า โดยเฉพาะระบบคมนาคมของรถไฟฟ้า จำนวนของโรงพยาบาล โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า และแหล่งงานก็ยังไม่ค่อยมีมากเท่าไหร่

บางพื้นที่ก็อาจได้รับผลกระทบเรื่องสิ่งแวดล้อมเรื่องฝุ่น PM2.5 เยอะหน่อยอย่างเขตหนองแขม ที่เรามักจะเห็นออกข่าวกันอยู่บ่อยๆ ทำให้ประชากรมีปัญหาเรื่องสุขภาพตามมา แต่โรงพยาบาลในเขตก็มีเพียง 1 – 2 แห่งเท่านั้น ซึ่งก็ไม่เพียงพออย่างเห็นได้ชัด

แต่ก็ใช่ว่าจะไม่มีเรื่องดีๆเลยซะทีเดียวนะครับ เพราะบางเขตอย่าง บางแค บางขุนเทียน ทุ่งครุ และหนองจอก ล้วนแต่ติด Top 10 ของในด้านสิ่งแวดล้อมที่น่าอยู่ที่สุดของกรุงเทพกันหมดเลย (ยิ่งเขตทุ่งครุคืออยู่อันดับที่ 1 เลยนะ) ส่วนใหญ่จะเป็นเพราะเขตเหล่านี้ไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องมลพิษ ขยะ หรือน้ำเสียมากเท่าในตัวเมือง รวมถึงยังมีสัดส่วนของประชากรที่น้อยอีกด้วย ก็เลยได้คะแนนส่วนนี้ไปค่อนข้างเยอะ

อนาคตเราคาดว่าพื้นที่เหล่านี้ก็จะค่อยๆเจริญมากขึ้นตามลำดับ เพราะตัวเมืองก็จะค่อยๆขยายและพัฒนาออกไปโดยรอบเรื่อยๆ ยิ่งเป็นที่อยู่อาศัยยิ่งไม่ต้องพูดถึงเลยครับ ใจกลางเมืองเรียกได้ว่าหาที่ดินมาพัฒนาได้ยากขึ้นทุกที เต็มที่ก็อาจได้เพียงคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ถ้าใครอยากได้เป็นบ้านแนวราบ ก็ต้องออกมาหารอบนอกเมืองกันแทนแบบนี้แหละ

แล้วทุกคนล่ะ..ชอบทำเลไหนกันเป็นพิเศษไหม หรือถ้ามีความคิดเห็นที่แตกต่างก็มาแชร์กันได้นะ เพราะนี่ก็เป็นเพียงการวิเคราะห์จากข้อมูลสถิติ ที่เป็นตัวเลขและสิ่งที่จับต้องได้จริงเท่านั้น แต่การที่เราจะชอบหรือไม่ชอบอะไรนั้นมันมีหลากหลายปัจจัย โดยเฉพาะความรู้สึก ทัศนคติ และประสบการณ์ที่เคยพบเจอมา ซึ่งหากใครชอบบทความดีๆแบบนี้และอยากให้เราเขียนเรื่องอะไรอีกก็ comment บอกกันได้นะครับ

อ่านเพิ่มเติม

จัดอันดับ 10 เขต กทม. ที่น่าอยู่ที่สุด vs น่าอยู่น้อยสุด ในปี 2025