กรุงเทพฯ ไม่เคยหยุดเติบโต และตลาดคอนโดก็สะท้อนชีพจรเมืองได้ชัดเจน ตลอด 20 ปีที่ผ่านมา มีคอนโดใหม่เปิดขาย (supply) สะสมมากถึง 667,048 ยูนิต มูลค่ากว่า 2.425 ล้านล้านบาท ผ่านทั้งยุคทอง 2559–2561 และวิกฤติสาดซัดนับระลอก ตั้งแต่วิกฤตซับไพรม์ น้ำท่วมใหญ่ การเมืองไม่นิ่ง มาตรการ LTV จนถึงโควิด-19 จากตลาดที่เคยขับเคลื่อนด้วยปริมาณและการเก็งกำไร วันนี้กำลังเปลี่ยนสู่สนามแข่งด้านคุณภาพ นวัตกรรม และความยั่งยืน บทความนี้ชวนถอดบทเรียนจากข้อมูลของ Colliers Thailand และมองทางรอดในสมรภูมิใหม่ที่ระบบรางกำหนดเกม

ภาพใหญ่: ขนาดและโครงสร้างของ supply
– 20 ปี มี supply เปิดใหม่รวม 667,048 ยูนิต มูลค่าลงทุนกว่า 2.425 ล้านล้านบาท
– โครงสร้างโครงการ: High Rise 65% (434,576 ยูนิต) และ Low Rise 35% (232,472 ยูนิต)
– สิทธิการถือครอง: Freehold เกือบทั้งหมด 99.39% (663,002 ยูนิต) Leasehold เพียง 0.61%
– โครงการแล้วเสร็จ: 1,797 โครงการ 3,900 อาคาร รวม 701,430 ยูนิต
– ยุคทอง 2559–2561: เปิดใหม่รวมกว่า 162,720 ยูนิต ปีพีกคือ 2561 เร่งพัฒนาทำเลแนวรถไฟฟ้า ระดับกลางในชานเมือง

บทเรียนจากวิกฤติ: ทำให้ตลาดแข็งแรงขึ้นอย่างไร
– ซับไพรม์ 2549–2551: สินเชื่อเข้มงวด การเติบโตชะลอชั่วคราว แต่ demand ในประเทศพยุงตลาด โครงการติด BTS/MRT ได้รับการยอมรับมากขึ้น
– การเมืองปะทุ 2553 และรัฐประหาร 2557: ความเชื่อมั่นหดตัวระยะสั้น กลางเมืองชะลอ แต่ชานเมืองยังไปต่อ ฟื้นเร็วเมื่อสถานการณ์นิ่ง
– น้ำท่วมใหญ่ 2554: บ้านแนวราบรอบนอกเสียหาย คอนโดในเมืองกลายเป็น Safe Haven
– LTV ปี 2562: คุมกู้บ้านหลังที่ 2+ กระทบ demand เพื่อการลงทุน เกิดสต็อกคงค้างจำนวนมาก
– COVID-19 2563–2564: demand ในประเทศอ่อนแรง ต่างชาติหาย ผู้ประกอบการลดราคา 10–30% และชะลอเปิดโครงการใหม่ ต่ำสุดในรอบราว 15 ปี
– Long Covid/หนี้ครัวเรือน 2565–2568: สินเชื่อเข้ม อัตรากู้ไม่ผ่านสูง รายใหญ่โยกพอร์ตไปแนวราบและเมืองท่องเที่ยว

เมืองหลายศูนย์กลาง: แผนที่ใหม่ของ supply และ demand
– Supply กระจายออกจาก CBD สู่ชานเมืองตามแนว BTS/MRT ชัดเจน
– Suburban Bangkok คิดเป็น 50.12% ของ supply ใหม่ (334,349 ยูนิต) ขณะที่ City Area มีเพียง 10.88% (72,595 ยูนิต) เพราะที่ดิน–ต้นทุนกลางเมืองสูง
– โซนเด่น:
– Northern Fringe (รัชดาฯ–พหลฯ–รามอินทรา): 108,456 ยูนิต ได้แรงหนุนสายสีเขียวเหนือ
– Eastern Fringe/Outer East (สุขุมวิทตะวันออก–บางนา): ได้อานิสงส์สายสีเหลือง/ส้ม และการเชื่อม EEC
– Outer West (กรุงธนฯ–กัลปพฤกษ์–เพชรเกษม): โตจากโครงสร้างพื้นฐานถนน/วงแหวน
– CBD ยังเป็นถิ่น Luxury–Ultra Luxury ด้วยข้อจำกัดที่ดิน ทำให้ราคากลางเมืองปรับขึ้นมากกว่า 100% และบางโครงการอาจแตะ 1,000,000 บาท/ตร.ม.

โครงสร้างราคา: แมส–มิดเอนด์ยังนำ แต่พรีเมียมติดปีก
– 66.2% ของยูนิตทั้งตลาด ราคาขายไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม.
– ช่วง 100,001–150,000 บาท/ตร.ม. คิดเป็นราว 21.5%
– ระดับบนมากกว่า 200,000 บาท/ตร.ม. รวมกันราว 8.1%
– Ultra Luxury มากกว่า 500,000 บาท/ตร.ม. มีไม่ถึงพันยูนิต กระจุกใน CBD แต่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามต้นทุนและดีมานด์เฉพาะกลุ่ม

ใครคือผู้เล่นตัวจริง: รายใหญ่กินรวบ ตลาดรวมศูนย์
– ผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์ครองส่วนแบ่ง 73.49% (490,264 ยูนิต) สะท้อน market consolidation ชัดหลังวิกฤติ 2551 และโควิด
– ผู้พัฒนานอกตลาด 26.51% เน้นทำเลเฉพาะกลุ่ม (niche) รอบแนวรถไฟฟ้า–ชานเมือง ยืดหยุ่นสูง
– ต้นทุน/การลงทุนต่อยูนิตของรายใหญ่สูงกว่าราว 40–50% เพราะจับ City Area และ Mid–Luxury ขึ้นไป ดันราคากลางตลาดสูงขึ้นตาม

ทิศทาง 10 ปีข้างหน้า: จากสงครามปริมาณสู่สงครามคุณภาพ
– Quality-driven market: แข่งที่คุณภาพ–นวัตกรรม ไม่ใช่แค่ราคา โครงการต้องมี Smart Living, ระบบประหยัดพลังงาน, Sustainable Design, บริการบริหารจัดการแบบมืออาชีพ (one-stop/hospitality management)
– TOD เป็นพระเอก: การพัฒนาจะโฟกัสพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า เมืองเดินได้–น่าอยู่–ผสมผสานการอยู่อาศัย-ค้าปลีก-สำนักงาน
– Polycentric City ชัดขึ้น:
– บางนา–ศรีนครินทร์: ศูนย์กลางธุรกิจ/โลจิสติกส์ฝั่งตะวันออก
– รัชโยธิน–เกษตร–รามอินทรา: ฐานที่อยู่อาศัยคนรุ่นใหม่–เทคโนโลยี
– พระราม 9–รามคำแหง: CBD รอง โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่
– Next-gen buyers เป็นตัวตั้ง: Gen Y–Z ให้ค่านิยม “ประสบการณ์และความยืดหยุ่น” มากกว่าถือครอง ทำให้โมเดล Co-living, Serviced Condo, Long-term Rental โตขึ้น ผู้พัฒนาต้องขยับจาก for-sale ไปสู่ for-income generation มากขึ้น
– ราคาไปต่อ:
– ชานเมือง: คาดโตเฉลี่ยปีละ 3–5%
– กลางเมือง/ทำเลทอง: คาดโตเฉลี่ยปีละ 7–10% หนุนด้วยราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และ demand ต่างชาติ (จีน สิงคโปร์ ฮ่องกง)

หมายความว่าอย่างไร สำหรับผู้เล่นในตลาด
– ผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง: โฟกัสทำเลระบบราง คุณภาพอาคาร การบริหารนิติฯ และต้นทุนครอบครองระยะยาว มากกว่าแค่ราคาหน้าห้อง
– นักลงทุนปล่อยเช่า: เลือกโครงการที่มีความต้องการเช่าจริง (demand) รอบสถานีรถไฟฟ้า ใกล้ศูนย์งาน/มหาวิทยาลัย และมีทีมบริหารมืออาชีพ กระจายพอร์ตระหว่างชานเมือง yield สูง กับในเมืองมูลค่าเพิ่ม
– ผู้ประกอบการ: ลดความเสี่ยง oversupply ด้วยการพัฒนาแบบเฟสย่อย ใช้ data ขับเคลื่อนการออกแบบ เจาะ niche ชัด และต่อยอด recurring income ผ่านโมเดลเช่า/บริหารสินทรัพย์
– ภาครัฐ/เมือง: เร่งโครงข่ายราง–ฟีดเดอร์ เดิน-จักรยานได้ เพิ่มพื้นที่สีเขียว และวางผังเมืองรองรับเมืองหลายศูนย์กลาง

สรุป
ทศวรรษต่อจากนี้ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะไม่ใช่เกม “ปริมาณ” อีกแล้ว แต่เป็นเวที “คุณภาพ นวัตกรรม และความยั่งยืน” supply จะกระจายตามราง เมืองจะเดินสู่หลายศูนย์กลาง และผู้ชนะคือผู้ที่เข้าใจ demand ใหม่ของคนเมือง แล้วส่งมอบคุณภาพชีวิตที่เหนือกว่าจริงๆ ตามที่กรุงเทพฯ มุ่งสู่การเป็นมหานครแห่งคุณภาพชีวิตของอาเซียนอย่างเต็มตัว

อ่านเพิ่มเติม