ถนนที่มีป้ายติด “ถนนส่วนบุคคล” แต่มีคนอื่นขับผ่านประจำ ก็อาจจะกลายเป็น “ถนนสาธารณะ” ได้!

แค่นี้ก็น่าปวดหัวแล้วใช่มั้ย? ทั้งๆที่เป็นถนนอยู่หน้าบ้านเราชัดๆ แถมติดป้ายบอกไว้เรียบร้อย แต่ก็อาจทำให้เราเสียสิทธิ์ความเป็นเจ้าของไปแบบไม่รู้ตัว

เราจึงพาทุกคนมาทำความเข้าใจเรื่อง “ถนน” ในหมู่บ้านหรือพื้นที่ต่างๆแบบชัดๆไปเลยว่า ใครเป็นเจ้าของ? ใครรับผิดชอบ? เช็กได้ยังไงบ้าง? เพื่อจะได้ไม่ต้องเจอกับปัญหาเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็น

  • ถนนพัง เป็นหลุมเป็นบ่อ ตกลงใครต้องซ่อม? Developer, นิติบุคคล หรือกรมทางหลวง?
  • อยู่ดีๆ ถนนในหมู่บ้าน กลายเป็นถนนสาธารณะได้จริงเหรอ?
  • ถนนที่เปิดให้คนอื่นเข้า-ออกได้ตลอดเวลา แต่มีป้อม รปภ. และรั้วกั้น  แบบนี้ยังถือว่าเป็นถนนส่วนบุคคลอยู่ไหม?

ประเด็นพวกนี้แหละที่ดูเหมือนจะเป็นเรื่องเล็กๆ แต่ถ้าไม่เข้าใจให้ดี อาจทำให้เราสูญเสียสิทธิ์ในทรัพย์สินของตัวเองได้เลยนะ โดยเฉพาะ “ถนนภาระจำยอม” ที่หลายๆคนอาจไม่เคยได้ยินและมักเข้าใจผิดคิดว่าเป็นคนในหมู่บ้านใช้งานได้เท่านั้น แต่จริงๆแล้วเป็นถนนที่เจ้าของยินยอมให้ผู้อื่นใช้เข้า-ออกได้

อย่างเวลาไปรีวิวโครงการต่างๆ ทางทีม Think of Living ก็จะเป็นตัวแทนทุกคน คอยเช็กกับโครงการโดยตรงเสมอว่าถนนด้านหน้าหรือรอบข้างหมู่บ้านเหล่านี้ เป็นถนนอะไรกันแน่ เพื่อให้ได้ข้อมูลที่ถูกต้องและช่วยป้องกันไม่ให้ทุกคนต้องเสียสิทธิ์การใช้งานถนนในภายหลังค่ะ

เราตั้งใจเขียนบทความนี้มาให้ทุกคนสามารถอ่านและเข้าใจได้ง่าย พร้อมยกตัวอย่างสถานการณ์ เพื่อช่วยให้เห็นภาพมากขึ้นและรู้เท่าทันเรื่องถนนในรูปแบบต่างๆ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือที่ดินในอนาคตด้วย

ถ้าคุณอยากรู้ว่า “ถนนหน้าบ้านคุณ” เป็นของใครกันแน่ บทความนี้มีคำตอบให้ค่ะ อ่านต่อด้านล่างได้เลย

ประเภทของถนน

สำหรับประเภทของถนนก็จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทด้วยกัน ได้แก่ ถนนสาธารณะและถนนส่วนบุคคล แต่ถนนส่วนบุคคลนี้ก็จะมีรายละเอียดแยกย่อยไปอีก อย่างถนนในโครงการบ้านจัดสรรก็ถือเป็นถนนส่วนบุคคลนะ งั้นเราพาไปดูทีละประเภทกันเลย

ถนนสาธารณะ

ถนนที่เปิดหรือยินยอมให้ทุกคนสามารถใช้สัญจรและใช้ประโยชน์จากถนนได้ไม่จำกัด เช่น การสัญจร, การจอดรถ หรือการค้าขาย แต่ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบจราจร ไม่ละเมิดกฎหมายจราจรหรือกีดขวางทางสาธารณะ โดยจะมีงบประมาณของแผ่นดินจากภาษีของประชาชนเข้ามาบำรุงดูแลรักษา

เจ้าของ/คนดูแล : กรมทางหลวง เทศบาล หรือ องค์การบริหารส่วนท้องถิ่น

จุดสังเกต :

  • มีป้ายซอย ป้ายถนน หรือป้ายบอกทาง
  • ได้รับการดูแลบำรุงรักษาจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
  • ฝาท่อระบายน้ำ มีการสลักชื่อหน่วยงานเอาไว้

ข้อระวัง : 

  • ถนนที่มีป้ายบอกทางต่างๆ อาจจะไม่ใช่ถนนสาธารณะทั้งหมด : ถนนส่วนบุคคล อาจจะมีป้ายซอย ป้ายถนนหรือป้ายบอกทางต่างๆที่ติดตั้งโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทาง ดังนั้นเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงสามารถเดินเรื่องให้รื้อถอนป้ายต่างๆในอนาคตได้ (โดยเฉพาะกรณีที่มีการซื้อที่ดินและถนนส่วนบุคคลนี้ไปพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยนั่นเอง)

ถนนส่วนบุคคล

ถนนที่มีเจ้าของหรือชื่อตามกรรมสิทธิ์อยู่หลังโฉนด ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบนิติบุคคล บริษัท หรือบุคคลธรรมดาก็ได้ โดยสร้างถนนเอาไว้เพื่อใช้ประโยชน์ส่วนตัวเท่านั้น ดังนั้นทางเจ้าของจึงมีสิทธิ์ในการควบคุมการใช้ถนนนี้ เช่น กำหนดเวลาเข้าออก, การเก็บค่าธรรมเนียม, การห้ามจอดรถหรือห้ามสัญจร เป็นต้น

ถนนส่วนบุคคลส่วนใหญ่จะมีป้ายติดกำกับชัดเจนว่า ถนนส่วนบุคคล, ทางส่วนบุคคล, ห้ามเข้า หรือมีป้อมยาม-ไม้กั้น คอยควบคุมการเข้าออกของบุคคลภายนอก รวมทั้งการแลกบัตรเพื่อเข้า หรือการเปิด-ปิดแบบมีช่วงเวลากำหนด แต่ก็มีบางแห่งที่อนุญาตให้รถอื่นๆผ่านได้เหมือนถนนสาธารณะ ทั้งๆที่ถนนเส้นนี้มีชื่อแสดงความเป็นเจ้าของอยู่หลังโฉนด มักพบในหมู่บ้านจัดสรร หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ค่ะ

เจ้าของ/คนดูแล : บุคคล เอกชน หรือบริษัท

จุดสังเกต : 

  • ป้ายติดกำกับว่า “ถนนส่วนบุคคล, ทางส่วนบุคคล หรือห้ามเข้า”
  • มีป้อมยาม-ไม้กั้น คอยควบคุมการเข้า-ออกของบุคคลภายนอก รวมทั้งการแลกบัตรเพื่อเข้า หรือการเปิด-ปิดแบบมีช่วงเวลากำหนด
  • สภาพของถนน ขึ้นอยู่กับงบประมาณของเจ้าของ เพราะทางเจ้าของต้องเป็นผู้บำรุงรักษาถนนเอง อาจจะสวยงามมากกว่าหรือไม่สวยงามเท่าถนนสาธารณะที่ดูแลโดยหน่วยงานก็ได้
  • ไม่มีการสลักชื่อหน่วยงานบนฝาท่อระบายน้ำ ช่วยแยกประเภทถนนได้ประมาณนึง

ประเภทถนนส่วนบุคคลที่พบบ่อยๆ

ถนนส่วนบุคคลทั่วไป

เจ้าของสร้างถนนเอาไว้เพื่อใช้ประโยชน์ส่วนตัวเท่านั้น เช่น ถนนทางเข้า-ออกที่ดินส่วนตัว หรือ ถนนภายในที่ดินของบ้าน เป็นต้น

ถนนในโครงการบ้านจัดสรร

เริ่มต้นจะเป็นถนนที่อยู่ในกรรมสิทธิ์เจ้าของโครงการ (Developer) จากนั้นเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคล ก็จะโอนกรรมสิทธิ์ในการดูแลให้กับนิติบุคคล ลูกบ้านทุกคนจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ส่วนทางนิติบุคคลจะมีหน้าที่เรียกเก็บค่าบำรุงรักษา ดูแล และซ่อมบำรุงถนนส่วนกลางค่ะ ซึ่งจริงๆแล้วถนนภายในโครงการนี้ก็ถือเป็นถนนภาระจำยอมนะ เพราะตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หมวด 4 มาตรา 43 ระบุว่า “สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการ เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร” ดังนั้นพื้นที่ส่วนกลางทั่วไปในโครงการจัดสรรอย่าง ถนนภายในโครงการ, สวนสาธารณะ/สวนหย่อม, สนามเด็กเล่น และสนามกีฬา จะเป็นของส่วนรวมนั่นเอง

ถนนส่วนบุคคลที่มีภาระจำยอม (ถนนภาระจำยอม)

เป็นถนนที่เดิมทีแล้วมีนิติบุคคล บริษัท หรือบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่มีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน “ภาระจำยอม” กับกรมที่ดิน เพื่อเปิดทางให้ที่ดินอื่นที่ไม่มีทางออก (ที่ดินตาบอด) สามารถใช้ถนนส่วนบุคคลนี้เป็นทางผ่านได้ โดยเจ้าของที่ดินตาบอดจะไม่มีสิทธิ์จอดรถหรือใช้ประโยชน์ใดจากถนนส่วนบุคคลนี้ได้ นอกจากเป็นทางเข้า-ออกที่ดินตัวเองเท่านั้น รวมถึงภาระจำยอมนี้จะผูกติดกับที่ดินตลอดไป ถึงแม้จะมีการซื้อขาย-เปลี่ยนมือเจ้าของก็ตาม โดยมีวิธีการได้มาของภาระจำยอมอยู่ 2 วิธี

  • เจรจาตกลงกับที่ดินแปลงติดกัน เพื่อทำข้อตกลงภาระจำยอม (การได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรม) อาจมีการจ่ายหรือไม่จ่ายเงินค่าทดแทนก็ได้ตามตกลงเพราะทางกฎหมายไม่ได้บังคับค่ะ
    – หากตกลงกันไม่ได้ ต้องใช้สิทธิ์ฟ้องต่อศาลเป็น “ทางจำเป็น” แทนภาระจำยอม โดยเจ้าของที่ดินตาบอดนี้ได้สิทธิ์ทางจำเป็นเพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออกตามกฎหมายอัตโนมัติและต้องจ่ายค่าทดแทนให้ด้วย
  • ใช้ที่ดินแปลงติดกันนั้นเป็นภาระจำยอมโดยเปิดเผยต่อเนื่อง 10 ปี (การได้ภาระจำยอมมาโดยอายุความ) วิธีนี้ไม่ต้องมีค่าทดแทน

แต่ไม่ใช่ว่าภาระจำยอมจะยกเลิกไม่ได้นะ เพราะสามารถ “เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอม” ได้ หากตรงตามเงื่อนไขด้านล่างนี้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะที่ 5)
– ภารยทรัพย์ (ที่ดินที่ตกเป็นภาระ) หรือสามยทรัพย์ (ที่ดินที่ได้รับประโยชน์) สลายไปทั้งหมดเช่น แผ่นดินถูกน้ำท่วม หรือถูกเวนคืนจนไม่เหลือสภาพเดิม เท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นสุดโดยอัตโนมัติ
– เมื่อที่ดินทั้งภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน ก็ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
– ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปีติดต่อกัน / หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์
– เมื่อภาระจำยอมนั้นยังเป็นประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์น้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมดหรือบางส่วนก็ได้ แต่ต้องมีค่าทดแทนให้

คำถาม : นาย A เป็นเจ้าของที่ดินที่มีทางเข้า-ออกติดถนนสาธารณะ นาย B เป็นเจ้าของที่ดินตาบอด ไม่มีทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะ จึงเจรจากับนาย A และได้ที่ดินบางส่วนเป็นถนนภาระจำยอมใช้ร่วมกันระหว่างนาย A และ B จากนั้นมีการตัดถนนใหม่ ทำให้นาย B มีทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะแล้ว รวมถึงนาย B ได้ใช้ที่ดินตัวเองทำเป็นหอพักและโรงยิม

นาย A เห็นว่านาย B ไม่จำเป็นต้องใช้ถนนภาระจำยอมนี้แล้ว จึงกั้นล้อมรั้วที่ดินภาระจำยอมนี้ นาย B มาทักท้วงว่าตัวเองยังมีสิทธิ์ใช้งานถนนภาระจำยอมต่อไป แต่นาย A บอกว่าการมีคนเข้า-ออกหอพักและโรงยิมบนที่ดินของนาย B ทำให้นาย A เดือดร้อน

ทุกคนคิดว่านาย B มีสิทธิ์ใช้งานถนนภาระจำยอมนี้มั้ย? ทั้งๆที่มีถนนเข้า-ออกเส้นใหม่แล้ว อีกทั้งยังสร้างภาระความเดือดร้อนมากกว่าถนนภาระจำยอมทั่วไปแก่นาย A เจ้าของถนนนี้

คำตอบ : นาย B ยังคงมีสิทธิ์ใช้ถนนภาระจำร่วมกับนาย A เหมือนเดิม เท่ากับนาย B จะมีทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะ 2 ทางนั่นเอง ส่วนการสร้างภาระความเดือดร้อนให้แก่นาย A ด้วยการเปิดหอพักและโรงยิม นาย A ต้องไปตักเตือนหรือฟ้องร้องกันต่างหาก ไม่เกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอมและไม่ได้ทำให้สิทธิ์ภาระจำยอมหมดไป ส่วนนาย A ก็ไม่สามารถปิดทางภาระจำยอมโดยพลการได้ เพราะยังไม่ได้ทำเรื่องเพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอม

แต่หลังจากนี้นาย A และ B ก็สามารถตกลงร่วมกัน เพื่อยกเลิกภาระจำยอมได้ เพราะตรงตามเงื่อนไขที่ว่า ที่ดินภาระจำยอมนี้หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ (นาย B) เนื่องจากมีทางเข้า-ออกอื่นให้ใช้แทนได้แล้วนั่นเอง

จากประสบการณ์ที่ทาง Think of Living ได้ไปรีวิวมาหลายโครงการทั้งแนวราบและคอนโด สามารถเช็ก “ถนนภาระจำยอม” แบบเบื้องต้นได้จาก

  • Master Plan ของโครงการ : จะมีการระบุพื้นที่ดินโดยรอบว่าเป็นอะไร รวมถึงสถานะของถนนด้วย หากไม่มีระบุก็สามารถสอบถามกับทางโครงการได้เลยว่าเป็นถนนสาธารณะหรือถนนภาระจำยอม
  • ถนนทางเข้า-ออกโครงการเป็นเส้นยาวเชื่อมจากถนนด้านหน้าโครงการมายังซุ้มประตูโครงการ : จากที่เราเคยเจอมาหลายๆโครงการ ถนนแบบนี้ส่วนใหญ่จะเป็นถนนภาระจำยอม ประกอบกับระหว่างทางเข้า-ออกโครงการ มีบ้านเรียงยาว หรือมีคนและรถเข้า-ออกทางเดียวกับโครงการก็มีแนวโน้มเป็นถนนภาระจำยอมค่ะ
  • การเก็บค่าส่วนกลาง อย่างเช่นโครงการบ้านแนวราบมีค่าส่วนกลาง 40+5 บาท/ตร.วา/เดือน ซึ่งตัวเลข 5 บาท/ตร.วา/เดือน เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นมาในการจัดการและบำรุงรักษาถนนภาระจำยอม เช่น จัดจ้าง รปภ., ดูแลสวนสีเขียวตามแนวถนน, กวาด-ทำความสะอาดถนน หรือติดตั้งเสาไฟส่องสว่าง เป็นต้น

ซึ่งทางทีม Think of Living จะคอยสอบถามและเช็กกับทางโครงการที่เราไปรีวิวมาให้อยู่ตลอดนะคะ รวมถึงจะเขียนกำกับ “ถนนภาระจำยอม” อยู่ใน Master Plan ของโครงการอยู่เสมอ เพื่อให้ทุกคนได้ข้อมูลที่ถูกต้องและชัดเจน

ถนนภาระจำยอม ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่

ถึงแม้จะมีหลายๆคนไม่เคยได้ยินหรือรู้จักถนนภาระจำยอมมาก่อน แต่ว่าถนนประเภทนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่เลยนะคะ เพราะมีโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่มีถนนภาระจำยอมอยู่หลายแห่งและมีหลากหลายรูปแบบด้วย อย่างเช่น

ตัวอย่าง : ทาง Developer เจ้านึง ลงทุนหลาย 100 ล้านบาท เพื่อตัดถนนใหม่เชื่อมต่อถนนรอบข้างและพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรร อีกทั้งแบ่งที่ดินตามแนวถนนนี้ให้ Developer เจ้าอื่นๆมาพัฒนาเป็นหมู่บ้าน รวมถึงบุคคลอื่นที่ไม่ใช่ลูกบ้านในโครงการตามแนวถนนเส้นนี้ก็สามารถขับผ่านไป-มาได้อย่างเสรี ไม่มีป้อม รปภ. หรือรั้วกั้น แต่ทาง Developer รายนี้จะมีการเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาถนนเส้นนี้ รวมถึงออกข่าวในสื่อต่างๆอยู่เสมอ ทำให้สถานะของถนนเส้นนี้เป็น ” ถนนส่วนบุคคลแบบภาระจำยอม” นั่นเอง

ตัวอย่าง : ที่ดินของโครงการหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งล้อมรอบที่ดินตาบอดผืนนึงไว้ ทำให้ทางหมู่บ้านต้องมี “ถนนภาระจำยอมผ่านกลางโครงการ” เพื่อเป็นทางเข้า-ออกให้แก่ที่ดินตาบอดผืนนี้ด้วย ส่วนทางโครงการที่นอกจากจะมี Main Gate แล้ว ก็ต้องทำประตูทางเข้า-ออกทั้ง 2 ฝั่งถนนภาระจำยอมไว้ให้ลูกบ้านอีกจุดด้วย

วิธีเช็กว่าถนนหน้าบ้านเราเป็นของใคร?

  1. สังเกตจากการใช้งานจริง
    – ถนนสาธารณะ : มักมีป้ายบอกทางของหน่วยงานที่รับผิดชอบติดตั้งอยู่ ดังนั้นหากเห็นมีป้ายต่างๆก็สามารถคาดเดาได้ว่าเป็นถนนสาธารณะ
    ข้อระวัง : ถนนที่มีป้ายบอกทางต่างๆ อาจจะเป็นถนนส่วนบุคคลได้ เพราะทางหน่วยงานติดตั้งไว้ป้ายไว้ เพื่อให้คนเดินทางสะดวก ดังนั้นเจ้าของมีสิทธิ์รื้อถอนป้ายได้
    – ถนนส่วนบุคคล : มีป้ายติดระบุหรือมีการควบคุมการใช้งาน เช่น มีประตูรั้วกั้น ค่าธรรมเนียมสำหรับการใช้ถนน
  2. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน
    – หากถนนหน้าบ้านอยู่ในแนวเขตโฉนดที่ดินของโครงการหรือเจ้าของบ้าน : ถนนนี้เป็น “ถนนส่วนบุคคล”
    – หากไม่มีระบุในโฉนดว่าถนนที่อยู่ติดกับที่ดินของเราเป็นถนนสาธารณะ ต้องเช็กว่าเป็น “ถนนภาระจำยอม” หรือไม่ หากเคยถูกระบุให้ผู้อื่นมีสิทธิ์ผ่านหรือการใช้ถนนนี้ถูกอ้างถึงอย่างชัดเจน แสดงว่าโฉนดมีการกำหนดสิทธิ์ในการใช้ทาง เท่ากับเป็นถนนส่วนบุคคลค่ะ
    – หากเป็นถนนในหมู่บ้านจัดสรร ถนนเหล่านี้มักจะระบุในแผนที่โครงการจัดสรรเอาไว้ว่าอย่างชัดเจนว่าเป็น “ถนนส่วนบุคคล”
  3. ตรวจสอบกับหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง : หากโฉนดที่ดินของเรา ไม่มีรายละเอียดแน่ชัดเกี่ยวกับสถานะของถนน ก็สามารถติดต่อกับหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องได้ดังนี้
    สำนักงานที่ดิน
    – นำเลขที่โฉนดหรือพิกัดถนน สอบถามกับสำนักงานที่ดินโดยตรง เพื่อให้เจ้าหน้าที่ทำการตรวจสอบประเภทถนนและเจ้าของกรรมสิทธิ์ถนนได้ (หากถนน มีเลขที่ดินกำกับอยู่ แสดงว่าเป็นส่วนบุคคล)
    – ตรวจสอบจากระวาง : ยื่นคำร้องขอตรวจสอบระวางกับสำนักงานที่ดิน เพื่อเช็กกรรมสิทธิ์ของถนนโดยตรงได้ ซึ่งจะผ่านการตรวจสอบโดยช่างรังวัดของกรมที่ดินและต้องยื่นการรังวัดสอบเขตตามกระบวนการของรัฐเท่านั้น ทำให้มีค่าธรรมเนียมด้วยนะคะ (ปัจจุบันสามารถจองคิวรังวัดที่ดินแบบออนไลน์ผ่านทาง App : e-QLands ของกรมที่ดินได้นะคะ)
    องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล)
    – สอบถามว่าถนนนี้อยู่ในการดูแลของรัฐหรือไม่ และถูกระบุในทะเบียนทางหลวงหรือไม่
    กรมทางหลวง
    – หากถนนเส้นนี้เชื่อมต่อกับถนนใหญ่ สามารถตรวจสอบว่าถูกใช้เป็นถนนทางหลวงหรือไม่ เพราะหากถูกใช้ก็จะถือเป็นถนนสาธารณะค่ะ

ถนนส่วนบุคคล อาจจะไม่ใช่ของเราตลอดไป
สามารถเปลี่ยนเป็นถนนสาธารณะได้นะ

ทุกคนรู้กันมั้ยว่าถนนส่วนบุคคลจะสามารถเปลี่ยนสถานะถนนกลายเป็นถนนสาธารณะได้ด้วยนะ มีทั้งแบบเป็นไปตามสภาพและยกให้กับทางหน่วยงานที่เกี่ยวข้องนั่นเอง

ถนนส่วนบุคคลที่อาจกลายเป็นถนนสาธารณะโดยสภาพ (ภาระจำยอมโดยอายุความ ลักษณะครอบครองปรปักษ์)

เราได้เกริ่นไปนิดนึงแล้วนะใน Part ของถนนภาระจำยอม งั้นเรามาดูรายละเอียดของถนนภาระจำยอมโดยอายุความที่กลายเป็นถนนสาธารณะกันเลย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382)

เดิมทีถนนนี้เป็นถนนส่วนบุคคลทั่วไปที่เจ้าของถนนใช้ส่วนตัวเท่านั้น หลังจากนั้นเปิดถนนให้บุคคลภายนอกสัญจรผ่านไป-มาอย่างเปิดเผยและต่อเนื่องมาไม่ต่ำกว่า 10 ปี โดยไม่มีการติดป้ายระบุเตือนว่าเป็นถนนส่วนบุคคล หรือมีการติดป้ายบอก แต่ไม่มีการขัดขวาง ห้ามปราบไม่ให้คนทั่วไปใช้งาน ในทางกฎหมายจะถือว่าถนนส่วนบุคคลนี้ได้กลายเป็นถนนสาธารณะตามผลของกฎหมายถึงแม้เจ้าของจะมีโฉนดของถนนส่วนบุคคลนี้ก็ตาม

ข้อระวัง : ถึงแม้จะติดป้ายถนนส่วนบุคคล แต่ให้คนอื่นสัญจรผ่านไป-มาอย่างอิสระก็ทำให้ถนนส่วนบุคคลนี้อาจกลายเป็นทางสาธารณะได้ค่ะ ดังนั้นหากเป็นถนนส่วนบุคคลที่เปิดให้คนอื่นผ่านไป-มาได้ แต่ก็ต้องมีการแสดงความเป็นเจ้าของให้คนอื่นรับรู้ด้วยเช่นกัน

ขั้นตอนการยื่นขอเปลี่ยนสถานะถนน : เราสามารถยื่นคำร้องขอเปลี่ยนสถานะถนนส่วนบุคคลเป็นถนนสาธารณะได้ด้วย โดยจะต้องเตรียมเอกสารหลักฐาน เช่น โฉนดที่ดิน ภาพการใช้ถนน ยืนยันการใช้งานจริง เป็นต้น และยื่นคำขอเปลี่ยนสถานะต่อเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล

งั้นเราขอสมมติสถานการณ์และตั้งคำถามมาให้ทุกคนเห็นภาพและเข้าใจกันมากขึ้นนะคะ

คำถาม : ถนนหน้าบ้านเรา มีป้ายติดไว้ชัดเจนว่า “ถนนส่วนบุคคล” แต่มีเส้นทางลัดทะลุไปซอยด้านหลังได้และมีคนขับผ่านเข้า-ออกเป็นประจำนานกว่า 10 ปี ถือเป็นถนนอะไร?

คำตอบ : ถนนส่วนบุคคลที่กลายเป็นถนนสาธารณะโดยสภาพ (ภาระจำยอมโดยอายุความ ลักษณะครอบครองปรปักษ์)
– จุดสังเกต : ถึงจะมีติดป้ายระบุเป็นถนนส่วนบุคคล แต่ไม่มีการตักเตือนและห้ามจริงจัง ถือว่าเจ้าของสละเจตนาในการควบคุมการใช้งานบนถนนนี้ ทำให้คนอื่นสามารถยื่นคำร้องขอเปลี่ยนสถานะถนนส่วนบุคคลเป็นถนนสาธารณะได้นั่นเอง

คำถาม : โครงการแบบ Mixed-Use มีทั้งคอนโด บ้านแนวราบและ Community Mall ส่วนถนนในโครงการเปิดให้บุคคลอื่นขับเข้ามาที่ Community Mall เพื่อเดินเล่น-ช้อปปิ้ง หรือใช้เป็นทางลัดทะลุไปซอยอื่นได้ รวมถึงมีการตั้งป้อม รปภ. และรั้วกั้นบริเวณทางเข้า-ออกโครงการ อีกทั้งมีใช้ถนนนี้เป็น Walking Street จัดกิจกรรมต่างๆในทุกๆเดือน ถือว่าเป็นถนนสาธารณะ ถนนส่วนบุคคล หรือถนนส่วนบุคคลที่เปลี่ยนเป็นถนนสาธารณะ?

คำตอบ : ถนนส่วนบุคคลของโครงการ
– จุดสังเกต 1 : มีป้อม รปภ. และรั้วกั้นตรงทางเข้า-ออกชัดเจน เท่ากับมีการควบคุมการใช้งานของถนน
– จุดสังเกต 2 : แสดงความเป็นเจ้าของถนนในโครงการอยู่ตลอด ด้วยการทำเป็น Walking Street จัดกิจกรรมต่างๆ ดังนั้นบุคคลภายนอกที่ใช้ถนนนี้ในการไปห้างหรือเป็นเส้นทางลัดมานานเกิน 10 ปี ก็ไม่มีสิทธิ์ยื่นขอเปลี่ยนสถานะถนนเป็นถนนสาธารณะได้

โอนถนนส่วนบุคคลให้เป็นถนนสาธารณะ

การเปลี่ยนสถานะถนนที่นอกจากจะมีถนนส่วนบุคคลที่กลายเป็นถนนสาธารณะโดยสภาพแล้ว ยังสามารถตั้งใจโอนถนนส่วนบุคคลให้เป็นถนนสาธารณะได้ด้วย

สำหรับกรณีของโครงการหมู่บ้านจัดสรร ทางผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้พัฒนาโครงการ (Developer) ไม่สามารถโอนถนนในโครงการที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรให้กลายเป็นถนนสาธารณประโยชน์ได้โดยตรง เพราะมีการกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้พัฒนาโครงการ (Developer) มีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน (พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543) ดังนั้นทาง Developer จะต้องพ้นจากหน้าที่บํารุงรักษาสาธารณูปโภคก่อน โดยมี 2 วิธีด้วยกัน ดังนี้

วิธีที่ 1 : แจ้งและจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ทาง Developer ต้องแจ้งผู้ซื้อที่ดินในโครงการ (ลูกบ้าน) เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลและรับโอนทรัพย์สิน เช่น ถนนและสาธารณูปโภคต่างๆไปจัดการและบำรุงรักษา โดย Developer มีระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน นับตั้งแต่วันที่แจ้งแก่ลูกบ้าน เพื่อจัดตั้งนิติบุคคล

หลังจากนั้นก็เป็นสิทธิ์ของนิติบุคคลและลูกบ้านต่อไปในอนาคตว่าจะอยู่ในการดูแลของนิติบุคคลต่อไปเรื่อยๆ หรือหารือเรื่องการโอนถนนในโครงการนี้เป็นถนนสาธารณะค่ะ

ซึ่งก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียแตกต่างกันไป อย่างเช่นพอเป็นถนนสาธารณะ ทางหน่วยงานก็มายกระดับถนน ทำให้น้ำไม่ท่วมในหมู่บ้าน แต่ก็ทำให้คนอื่นผ่านไป-มาหน้าบ้านเรา เรื่องความปลอดภัยในการอยู่อาศัยก็น้อยลง ดังนั้นจึงเป็นเรื่องที่ขึ้นอยู่กับแต่ละคนเลยค่ะว่าจะมองยังไงกัน

วิธีที่ 2 : เสนอแผนในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน

กรณีที่ทาง Developer ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลในเวลากำหนดหรือเป็นหมู่บ้านที่ไม่มีนิติบุคคลมานาน ทาง Developer มีสิทธิ์ขอจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้ “ถนนในโครงการเป็นสาธารณประโยชน์” ตามที่กฎหมายกำหนดได้ (ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง พ.ศ.2559) โดยแจ้งเป็นหนังสือให้หน่วยงานผู้รับโอนทรัพย์สิน เมื่อทางคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเห็นชอบ ทาง Devloper ก็ส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (7%) ตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนดให้ หลังจากนั้นก็จะโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์นั่นเอง

ข้อระวัง : การโอนหรืออุทิศทรัพย์สินอย่างถนนของโครงการเป็นสาธารณประโยชน์แล้ว ไม่สามารถขอคืนได้ เพราะเพียงแค่แสดงเจตนาหรือบอกว่ายกให้ โดยยังไม่ได้ทําเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ถือว่ามีผลของกฎหมายแล้วค่ะ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304) รวมถึงหากเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินแล้ว ก็จะไม่สามารถขอคืนได้แล้วนะ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1305 กล่าวว่า ทรัพย์สิน ซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอํานาจแห่งบท กฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา) ยกเว้นเกิดความผิดพลาดในการโอนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งต้องมีหลักฐานชัดเจนที่สามารถพิสูจน์ได้จึงจะสามารถขอคืนได้นั่นเอง

คำถาม : โครงการหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งมีถนนด้านหน้าโครงการที่ติดป้ายบอกทางตามแนวถนน อีกทั้งมีรถสัญจรผ่านไป-มาอยู่ตลอด ต่อมาถนนเริ่มชำรุดเป็นหลุมบ่อ ส่งผลกระทบต่อผู้ใช้ทาง สรุปใครมีหน้าที่รับผิดชอบดูแลซ่อมแซมถนนนี้?

คำตอบ : กรมทางหลวง เทศบาล หรือ องค์การบริหารส่วนท้องถิ่น เพราะถือเป็นถนนสาธารณะ
จุดสังเกต : ถึงแม้จะอยู่บริเวณด้านหน้าทางเข้า-ออกโครงการหมู่บ้านจัดสรรเลย แต่มีทั้งป้ายบอกทางและรถสัญจรไป-มาอย่างเสรี จึงค่อนข้างชัดเจนว่าเป็นถนนสาธารณะ ซึ่งอยู่ในการดูแลและรับผิดชอบโดยกรมทางหลวง เทศบาล หรือ องค์การบริหารส่วนท้องถิ่นค่ะ

คำถาม : โครงการหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งเปิดขายและมีผู้อยู่อาศัยแล้วจำนวนนึง แต่จนถึงปัจจุบันยังไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ ถนนภายในโครงการก็เริ่มชำรุดเป็นหลุมบ่อ ตกลงใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบ?

คำตอบ : ผู้พัฒนาโครงการ (Developer) ยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ
จุดสังเกต : ยังไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหรือทำเรื่องโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ ดังนั้นทาง Developer จึงยังไม่พ้นจากหน้าที่บํารุงรักษาสาธารณูปโภคนั่นเอง

ความสำคัญของการรู้ว่าถนนหน้าบ้านเราเป็น
ถนนสาธารณะ หรือ ถนนส่วนบุคคล

มาถึงจุดนี้แล้ว ทุกคนน่าจะรู้กันแล้วนะว่าถนนสาธารณะและถนนส่วนบุคคลมีความสำคัญและแตกต่างกันยังไง เพราะหากไม่รู้ ถนนหน้าบ้านคุณอาจเป็นทางเข้า-ออกให้บ้านอื่นได้นั่นเอง โดยเราได้สรุปมาเป็นประเด็นดังนี้

ลดปัญหาเกี่ยวกับสิทธิ์การใช้งานบนถนน

หากเป็นถนนสาธารณะก็ไม่สามารถจะปิดทาง นำของกีดขวางและไม่ให้บุคคลอื่นใช้งานได้ ส่วนถนนส่วนบุคคล ก็ทำให้บุคคลอื่นไม่มีสิทธิ์ใช้งาน หากไม่มีการตกลงหรือขออนุญาตการใช้ถนนจากเจ้าของถนน

การปกป้องสิทธิ์การใช้งานถนน

หากเป็นถนนสาธารณะ แต่มีคนปิดทาง กั้นพื้นที่หรือยึดเป็นพื้นที่ส่วนตัว ทุกคนก็สามารถเรียกร้องสิทธิ์การใช้ถนนได้ รวมถึงในทางกลับกัน ยังป้องกันไม่ให้ถนนส่วนบุคคลถูกยึดไปเป็นถนนสาธารณะ อย่างกรณีที่ถนนส่วนบุคคลที่อาจกลายเป็นทางสาธารณะโดยสภาพ จากการใช้งานโดยไม่ได้รับอนุญาตมาเป็นเวลานาน

ผลกระทบต่อการคิดระยะร่นในการก่อสร้างอาคาร

กฎหมายอาคารกำหนดให้โครงสร้างต้องมีระยะร่นจากแนวถนนอย่างเหมาะสม โดยปกติถนนสาธารณะจะมีการกำหนดระยะร่นที่มากกว่าถนนส่วนบุคคล ซึ่งหากเป็นที่ดินที่ติดกับถนนสาธารณะจะมีระยะร่นอาคารเป็นไปตาม กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ในข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นอาคาร หมวดที่ 4 ข้อ 41 แบ่งเป็น

  • กรณีอาคารสูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร (ข้อ 41 วรรค 1)
    – หากถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
  • กรณีอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร หรือเป็นอาคารชุด (ข้อ 41 วรรค 2)
    – หากถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
    – หากถนนกว้างตั้งแต่ 10-20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
    – หากถนนกว้างเกิน 20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร

ส่วนที่ดินที่ติดกับถนนส่วนบุคคล ถนนนี้จึงเหมือนเป็นที่ดินข้างเคียง ทำให้เป็นการคิดระยะร่นจากเขตที่ดินผู้อื่น ไม่สามารถพิจารณาเรื่องระยะร่นอาคารตาม กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 41 ได้ แต่ต้องคิดระยะร่นอาคารตามข้อ 50 ตามด้านล่างนี้

“ผนังของอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคารต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ดังนี้
– อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร
– อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
ผนังของอาคารที่อยู่ห่างเขตที่ดินน้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เว้นแต่จะก่อสร้างชิดเขตที่ดินและอาคารจะก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังที่อยู่ชิดเขตที่ดินต้องเป็นผนังทึบ และต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้วย”

ดังนั้นจึงต้องเช็กดูให้ดีว่าจริงๆแล้ว ถนนที่อยู่ติดที่ดินเราเป็นถนนแบบไหน เพราะส่งผลต่อการวางตำแหน่งอาคารและการใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ไม่เต็มที่ อาจจะได้พื้นที่ใช้สอยน้อยกว่าเดิมนั่นเอง

จบแล้วนะคะสำหรับบทความนี้ หวังว่าทุกคนจะมีความเข้าใจในเรื่องถนนต่างๆมากขึ้น เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาการใช้งานถนนในอนาคตและไม่เสียสิทธิ์ความเป็นเจ้าของถนนไปแบบไม่รู้ตัวค่ะ ไว้ครั้งหน้าทาง Think of Living จะมีบทความน่าสนใจอะไรอีกบ้าง ติดตามกันต่อได้เลย 😊

 

Source of Information :

อ่านเพิ่มเติม