ในยุคที่การซื้อบ้านอาจเป็นภาระก้อนใหญ่สำหรับวัยเริ่มต้นทำงาน เทรนด์ Generation Rent หรือการเช่าที่อยู่อาศัยจึงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่เหรียญย่อมมีสองด้าน เมื่อความนิยมพุ่งสูง ปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าก็ตามมาเป็นเงาตามตัว ไม่ว่าจะเป็นการขึ้นค่าเช่าแบบไม่ทันตั้งตัว ค่าไฟแพงหูฉี่ หรือเงินประกันที่หายวับไปกับตา

ล่าสุด สคบ. ได้ประกาศใช้กฎหมายใหม่ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568” ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ 4 กันยายน 2568 นี้ เพื่อยกระดับมาตรฐานการเช่าให้เป็นธรรมยิ่งขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีห้องเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป วันนี้เราจะพาไปเจาะลึก 5 สิทธิสำคัญที่ผู้เช่าต้องรู้ และแนวทางปรับตัวของผู้ให้เช่าให้อยู่รอดในยุคกฎหมายใหม่

5 สิทธิผู้เช่า รู้ไว้ไม่โดนเอาเปรียบ

  1. ค่าเช่าต้องนิ่ง ห้ามขึ้นกลางคัน: สัญญาเช่าคือกฎเหล็ก หากระบุสัญญา 1 ปี ค่าเช่าต้องคงที่ตลอด 1 ปี ห้ามผู้ให้เช่าฉวยโอกาสขึ้นราคาแบบมัดมือชกกลางทางเด็ดขาด
    ค่าน้ำ-ค่าไฟ ต้องแฟร์ตามจริง: หมดยุคบวกกำไรค่าไฟหน่วยละ 10 บาท กฎหมายใหม่บังคับให้เก็บตามอัตราที่การไฟฟ้า/การประปากำหนด และต้องแจงรายละเอียดในบิลให้ชัดเจน ตรวจสอบได้
  2. พื้นที่ส่วนตัว ห้ามบุกรุก: จ่ายค่าเช่าแล้ว ห้องนั้นคืออาณาจักรของเรา ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิไขกุญแจเข้ามาโดยไม่ได้รับอนุญาต ยกเว้นกรณีฉุกเฉินร้ายแรงอย่างไฟไหม้หรือท่อน้ำแตกเท่านั้น
  3. ของพังตามกาลเวลา เราไม่ผิด: กระเบื้องร่อน สีลอก หรือแอร์เสียเพราะเก่า ไม่ใช่ความผิดผู้เช่า ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบซ่อมแซมเอง (เว้นแต่เราทำพังเอง อันนี้ต้องจ่ายนะ)
    เงินประกันต้องได้คืน: หากเราอยู่ครบสัญญา จ่ายตรง ไม่ทำของพัง ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันเต็มจำนวน ห้ามหาเรื่องหักเงินจุกจิกโดยไม่มีเหตุผล

ผู้ให้เช่าปรับตัวอย่างไร ให้ธุรกิจราบรื่น?
สำหรับฝั่งเจ้าของทรัพย์สิน การปรับตัวตามกฎหมายใหม่ไม่ใช่เรื่องน่ากลัว แต่คือการสร้างมาตรฐานที่ยั่งยืน

  1. สัญญาต้องเป๊ะ: ระบุทุกอย่างให้ชัดเจน ค่าเช่า วันจ่าย กฎระเบียบ (ห้ามเลี้ยงสัตว์/ห้ามสูบบุหรี่) ยิ่งละเอียดยิ่งลดปัญหา
  2. ยกเลิกสัญญาต้องมีลายลักษณ์อักษร: จะไล่ใครออกต้องมีหนังสือแจ้งเตือนล่วงหน้าตามขั้นตอนกฎหมาย ห้ามไล่ปากเปล่า
  3. คืนเงินประกันไว ได้ใจลูกค้า: กฎหมายกำหนดให้คืนภายใน 7 วันหลังหมดสัญญา หากต้องหักค่าซ่อม ต้องมีใบเสร็จยืนยันความเสียหายจริง
  4. เจอผู้เช่าหัวหมอ งัดกฎหมายสู้ได้: หากเจอผู้เช่าทำลายข้าวของโดยเจตนา สามารถฟ้องแพ่งเรียกค่าเสียหาย หรือฟ้องอาญาข้อหาทำให้เสียทรัพย์ได้เช่นกัน

บทสรุป: กฎหมายใหม่ปี 68 ไม่ได้ออกมาเพื่อเข้าข้างฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง แต่เพื่อสร้าง “กติกาที่เป็นธรรม” ให้ตลาดเช่าเติบโตได้อย่างยั่งยืน ผู้เช่าได้ความอุ่นใจ ผู้ให้เช่าได้ลูกค้าคุณภาพ และลดปัญหาปวดหัวจากการฟ้องร้องในอนาคต สำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือต้องการปล่อยเช่า การศึกษาข้อมูลให้รอบด้านคือกุญแจสำคัญที่จะทำให้การอยู่อาศัยเป็นเรื่องของความสุข ไม่ใช่ความทุกข์ใจครับ

ขอบคุณข้อมูลจาก DD Property

อ่านเพิ่มเติม