หากย้อนกลับไปในอดีต การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง (CBD) คือไฮไลต์สำคัญที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างแข่งขันกันเพื่อสร้างสถิติใหม่ แต่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 ภาพจำนั้นได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เมื่อตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขต CBD กลายเป็น “ศูนย์” ปรากฏการณ์นี้กำลังบอกอะไรเรา? คำตอบคือ ตลาดกำลังเผชิญกับความจริงที่ว่า กำลังซื้อระดับบนเริ่มฟื้นตัวช้าลง ต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น และฐานลูกค้าหลักที่แท้จริงในเวลานี้ คือกลุ่มคนที่มองหาความคุ้มค่าในระดับราคา 1.5 – 3 ล้านบาท
รายงานภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาสล่าสุด จาก Knight Frank ระบุว่า มีคอนโดเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 6,174 หน่วย โดยซัพพลายทั้งหมดเทน้ำหนักไปที่ทำเลรอบใจกลางเมือง (City Fringe) ถึง 58% และทำเลชานเมือง (Bangkok Suburbs) 42% ยิ่งไปกว่านั้น 68% ของโครงการใหม่เป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 80,000 บาท/ตร.ม. ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนกลยุทธ์ “Sales-driven Strategy” หรือการเน้นสร้างยอดขายที่จับต้องได้จริง ดีเวลลอปเปอร์ยอมถอยออกจากทำเลแพง เพื่อมาเจาะกลุ่ม First Jobber และผู้มีรายได้ระดับกลาง ซึ่งเป็นกลุ่ม Real Demand ที่ยังมีความต้องการอยู่อาศัยจริง
อย่างไรก็ตาม แม้ผู้พัฒนาโครงการจะปรับตัวลงมาหาตลาดที่เข้าถึงง่ายขึ้น แต่กำแพงใหญ่ที่ขวางอยู่คือ “ความสามารถในการกู้” ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วและความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้อัตราการจอง (Take-up Rate) ของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่เพียง 24.3% ปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 19.5% แต่ในความท้าทายนี้ก็ยังมีมุมบวกซ่อนอยู่ คือยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับเพิ่มขึ้น 12.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลพวงจากมาตรการรัฐที่เข้ามาช่วยพยุงตลาด สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า “คนไทยยังอยากมีบ้าน” แต่ถูกกดดันด้วยเครดิตทางการเงิน
อีกหนึ่งความท้าทายใหญ่ของตลาดคือ ภาวะอุปทานส่วนเกิน (Supply Overhang) ปัจจุบันตลาดมีสต๊อกคอนโดคงค้างสะสมสูงถึง 350,000 หน่วย ในขณะที่ยอดโอนเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60,000 หน่วยต่อปี นั่นหมายความว่า หากไม่มีการเปิดโครงการใหม่เลย ตลาดจะต้องใช้เวลาถึง 5-6 ปีในการระบายสต๊อกทั้งหมด ภาวะ Supply-Demand Imbalance นี้ ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ แล้วหันมาจัดโปรโมชันส่งเสริมการขายอย่างหนักเพื่อเร่งระบายของเดิม แทนที่จะใช้วิธีลดราคาหน้าป้าย (Asking Price) โดยตรง ซึ่งปัจจุบันราคาเสนอขายเฉลี่ยใน CBD ยังทรงตัวอยู่ที่ 236,800 บาท/ตร.ม., City Fringe 123,500 บาท/ตร.ม. และชานเมือง 71,200 บาท/ตร.ม.
บทสรุปของตลาดคอนโดมิเนียมในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า
ตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะ “Buyer’s Market” หรือ ตลาดของผู้ซื้อ อย่างเต็มรูปแบบ สต๊อกที่ล้นตลาดและการแข่งขันที่ดุเดือดจะทำให้ “ผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน” มีอำนาจต่อรองสูงสุด ทั้งในแง่ของราคา โปรโมชัน และเงื่อนไขการชำระเงิน ในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการจะต้องเดินเกมแบบ Conservative มากขึ้น เลือกเปิดตัวเฉพาะทำเลที่มีดีมานด์รองรับชัดเจน และพัฒนารูปแบบโครงการให้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตจริงมากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไร สำหรับนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาที่ต้องทำการบ้านอย่างหนักในการเลือกทำเลและคำนวณผลตอบแทน ส่วนสำหรับผู้ซื้ออยู่จริง หากคุณรักษาสภาพคล่องและเครดิตบูโรไว้ได้ดี นี่คือ “จังหวะทอง” ในการเลือกช้อปคอนโดในราคาและเงื่อนไขที่คุ้มค่าที่สุดในรอบหลายปี
หมายเหตุ: บทความนี้อ้างอิงจากข้อมูลและรายงานภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ไตรมาส 1 ปี 2569 ณ วันที่จัดทำ เนื้อหาเป็นมุมมองเชิงวิเคราะห์เพื่อประกอบการพิจารณาเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำในการลงทุนหรือการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้อ่านควรตรวจสอบข้อมูลและเงื่อนไขล่าสุดจากแหล่งข้อมูลโดยตรงก่อนตัดสินใจ
