หากใครติดตามข่าวสารเกี่ยวกับอสังหาฯในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา อาจเห็นเหตุการณ์ความขัดแย้งระหว่าง Developer กับลูกบ้านหรือผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นเหตุการณ์ที่โครงการไม่คืบหน้า จนเลยกำหนดรับมอบ หรือแม้กระทั่งโครงการสร้างเสร็จแล้วโดนเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง จนเกิดการฟ้องร้องกันขึ้นมา แล้วเพื่อนๆเคยสงสัยกันมั้ยคะ ว่าเหตุการณ์เหล่านี้เกิดขึ้นได้อย่างไร หากเมื่อเกิดขึ้นแล้วจะต้องทำอย่างไรต่อ

วันนี้เราเชิญทนายโอ๊บ – ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด มาร่วมกันวิเคราะห์เคสที่มีการฟ้องร้องกันขึ้นจริง รวมไปถึงแนวทางแก้ไขสำหรับผู้เสียหายในเหตุการณ์ด้วยค่ะ

อย่างแรกเลยเราต้องบอกเพื่อนๆว่า ก่อนเราจะไปตกลง ปลงใจ ซื้อคอนโดหรือบ้านสักแห่ง สิ่งที่เราต้องศึกษาเป็นอย่างดีเลยคือ แบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรห้องชุด และแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ซึ่งเป็นกฎหมายระดับพระราชบัญญัติกำหนดไว้ว่าต้องทำตามแบบมาตรฐานหรือ ส่วนไหนที่ไม่เป็นไปตามแบบ แล้วเป็นคุณประโยชน์กับผู้ซื้อน้อยกว่า จะไม่มีผลบังคับใช้  ดังนั้นเราสามารถใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงเวลาจะไปซื้อคอนโดหรือบ้านได้ค่ะ

Case 1 : โกงเงินดาวน์

เริ่มกันจากประเด็นที่เกิดขึ้นบ่อยๆคือ “โกงเงินดาวน์คอนโด” ซึ่งมักเกิดขึ้นกับคอนโด Pre Sale คือเปิดให้จองตั้งแต่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ มีเพียงแค่โมเดลโครงการและห้องตัวอย่างให้ดูเท่านั้น ซึ่งเราต้องบอกก่อนว่าเป็นเรื่องปกตินะคะ ที่โครงการจะให้จองก่อนก่อสร้าง แล้วคอนโดส่วนใหญ่ก็นิยมทำกันแบบนี้ด้วย คนที่จองในช่วงนี้จะได้ราคาที่จับต้องได้ง่ายกว่าตอนที่โครงการสร้าง แล้วยังมีโอกาสได้เลือกตำแหน่งห้องที่ถูกใจ เช่น อยู่ในทิศที่ไม่ร้อนนัก , ทิศที่ได้วิวดี เป็นต้น

การโกงเงินดาวน์ในเหตุการณ์แบบนี้ เราขอแยกเป็น 2 กรณีนะคะ

กรณีที่ 1 : โครงการก่อสร้างล่าช้า ไม่เสร็จตามระยะเวลาที่กำหนด

กรณีนี้จะพบเจอบ่อยที่สุดเลยนะ อ้างอิงจากสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เป็นสัญญาที่ถือเอากำหนดระยะเวลาเป็นสาระสำคัญ  ถ้าไม่ส่งมอบตามกำหนด ลูกค้าบอกเลิกสัญญาได้ทันที ต่อให้ผู้ซื้อจะยังไม่ยกเลิกสัญญา เพราะคิดว่ารอไหวหรืออาจจะเลยกำหนดไม่นาน พอเวลาผ่านไปนับปี ยังสร้างไม่เสร็จ ก็สามารถยกเลิกภายหลังได้เช่นกัน

หากเราสังเกตได้ว่าโครงการไม่มีความคืบหน้าเท่าที่ควร เช่น อีก 3 เดือนหน้าต้องโอนกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ตอนนี้โครงการเพิ่งลงเสาเข็ม เรารู้ได้ทันทีว่าโครงการเสร็จไม่ตามกำหนดการแน่ๆ แต่ก็จะยังฟ้องร้องไม่ได้นะคะ ต้องรอให้พ้นวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อนนะ เพราะสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จะมีกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น ไม่ได้มีระบุว่าในแต่ละเดือนโครงการต้องเสร็จไปกี่ %

สำหรับการยกเลิกสัญญานั้น เราควรดำเนินการตามลำดับขั้น อย่างแรกคือการเจรจาพูดคุยก่อน แต่สำหรับขั้นตอนนี้มักไม่เป็นผลนัก หรืออาจไม่ได้คืนเป็นเงิน เนื่องจากบริษัทส่วนใหญ่จะต้องได้รับคำสั่งศาลให้ชดใช้ค่าเสียหายก่อน เขาถึงจะยอมจ่ายเงินคืน ดังนั้นเราจึงดำเนินขั้นตอนต่อไปคือฟ้องร้อง หรือหากมีผู้เสียหายเยอะ เราจะรวมตัวกันไปแจ้ง สคบ. ให้หน่วยงานดำเนินคดีแทนผู้บริโภค

ระยะเวลาในการดำเนินคดีสมัยนี้สำหรับศาลชั้นต้นประมาณ 9- 10 เดือน ถ้าบริษัทยังไม่ยอมจ่ายเงินให้ลูกค้า ก็ต้องมาถึงศาลอุทธรณ์ซึ่งใช้เวลาประมาณ 1 ปี และคดีแบบนี้ส่วนใหญ่จะจบที่ศาลอุทธรณ์เลยค่ะ เพราะศาลไม่อนุญาตให้ฎีกาต่อ

ผู้ซื้อจะได้เงินคืนทั้งหมด ทั้งเงินจอง , เงินดาวน์ต่างๆ รวมถึงดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด นับตั้งแต่วันที่เราจ่ายเงินไปครั้งแรก เรียกได้ว่าดอกเบี้ยดีกว่าการนำเงินไปฝากประจำอีกนะคะ นอกจากนี้เรายังสามารถเรียกค่าเสียหายได้ด้วย เพราะเราเสียโอกาส เสียเวลา  แล้วถ้าศาลพิจารณาแล้วว่าเป็นการตั้งใจมาฉ้อโกงจริงๆ ศาลจะให้ชดใช้ค่าเสียหายเชิงลงโทษสูงสุดไม่เกิน 2 เท่าของค่าเสียหายจริงด้วยนะ

กรณีที่ 2 : ผู้พัฒนาเก็บเงินดาวน์ไปแล้ว แต่ไม่มีการก่อสร้างหรือทิ้งโครงการไปเลย

กรณีนี้ร้ายแรงที่สุดเลยค่ะ เพราะเป็นเหมือนการตั้งใจมาหลอกหรือฉ้อโกงประชาชน ซึ่งเป็นคดีอาญาเลยค่ะ ยอมความไม่ได้และต้องโดนลงโทษทางกฎหมาย เช่น ยึดทรัพย์ , จำคุก เราจะไม่ค่อยเห็นกรณีนี้บ่อยนัก

Case 2 : ยกเลิกการก่อสร้าง / โดนเพิกถอนใบขออนุญาต

การยกเลิกการก่อสร้าง เกิดขึ้นได้จากหลายเหตุผลเลยนะ เช่น ยอดจองตอน Pre Sale ไม่ดีเท่าที่ควร หรือขอ EIA ไม่ผ่าน ต้องบอกเพื่อนๆก่อนว่า EIA คือรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ไม่ได้เกี่ยวกับแบบอนุญาตก่อสร้าง แต่หาก EIA ไม่ผ่านก็จะเริ่มก่อสร้างไม่ได้เช่นเดียวกัน ในกรณีแบบนี้ Developer จะต้องคืนเงินให้กับผู้ซื้อเองเลย ซึ่งมักคืนตามจำนวนเงินที่จ่ายมา ไม่ได้รวมดอกเบี้ย และบริษัทต่างๆจะยอมจ่ายดอกเบี้ยก็ต่อเมื่อ มีคำพิพากษาจากศาล

คำถามต่อมาคือทำไมกฎหมายถึงยอมให้ขายโครงการที่ยังขอ EIA ไม่ผ่าน ก็ต้องบอกตามตรงว่าเป็นช่องโหว่ทางกฎหมาย ไม่ได้มีข้อห้าม ดังนั้นคอนโดส่วนใหญ่เพียงแค่มีใบอนุญาตแจ้งก่อสร้างก็จะเริ่มดำเนินการขายได้แล้ว คนที่มาซื้อคอนโดที่ยังไม่มีการก่อสร้างจริง อาจต้องแบกรับความเสี่ยงที่โครงการจะก่อสร้างช้าหรือเสร็จไม่ทันกำหนดเช่นกัน

ในปัจจุบันเราเริ่มเห็น Developer ที่เขาสร้างคอนโดเสร็จ 100 % ก่อนเปิดขาย เช่น The Base Urban Rama 9  ที่ทาง Think Of Living เคยไปรีวิวไว้แล้ว การที่เราได้เห็นคอนโดจริงก่อนตัดสินใจซื้อ ทำให้ปัจจัยเสี่ยงเรื่องการก่อสร้างล้าช้าหรือยกเลิกการก่อสร้างลดน้อยลง

มาถึงกรณีดังที่โดนเพิกถอนใบขออนุญาตก่อสร้างภายหลัง .. ทางผู้ซื้อจะเอาผิดใครได้บ้าง เราต้องมาดูก่อนว่าเหตุที่ถูกเพิกถอนใบอนุญาตเป็นเพราะอะไร หากเป็นเพราะทาง Developer ปลอมแปลงเอกสาร ก็จะมีความผิดอยู่แล้ว แต่ต้องมาดูต่อว่าการปลอมแปลงนั้นทางหน่วยงานรัฐรู้ถึงข้อเท็จจริงอยู่แล้วหรือทำงานหละหลวมมั้ย หากเป็นอย่างที่กล่าวมา หน่วยงานรัฐก็จะมีความผิดไปด้วยเช่นกัน แสดงว่าเอาผิดได้ทั้ง Developer และหน่วยงานรัฐ

Case 3 : ในสัญญามีระบุว่าระยะเวลาก่อสร้างสามารถยืดหยุ่นได้ตามจำเป็น

สำหรับคอนโดหากมีเหตุสุดวิสัยให้การก่อสร้างล่าช้า โดยไม่ได้เกิดจาก Developer เช่น ช่วงโควิด 19 โดนสั่งปิดพื้นที่ก่อสร้าง โครงการต้องทำหนังสือแจ้งผู้ซื้อพร้อมแนบเอกสารที่เป็นหลักฐานเพิ่มเติมภายใน 7 วันนับจากวันที่เหตุการณ์นั้นๆสิ้นสุดลง เช่น โดนสั่งปิดพื้นที่ก่อสร้างตั้งแต่วันที่ 1- 15 โครงการต้องทำหนังสือแจ้งภายในวันที่ 22 โดยสามารถยืดระยะเวลาก่อสร้างได้ไม่เกิน 1 ปี หากไม่ทำภายในระยะเวลาที่กำหนด ถือว่าโครงการยึดเอากำหนดการเดิมไปเลย แบบนี้ก็อาจโดนฟ้องร้องไปตาม Case 1 ได้เลยนะ

สำหรับบ้านสามารถขยายระยะเวลาก่อสร้างได้ตามเหตุสุดวิสัยจริง เช่น โดนสั่งปิดพื้นที่ก่อสร้างไป 1 เดือน ก็สามารถยืดระยะเวลาก่อสร้างได้ 1 เดือน โดยไม่ได้มีกำหนดห้ามเกิน 1 ปีเหมือนคอนโดค่ะ

**เหตุสุดวิสัย คือเหตุที่อยู่เหนือความควบคุมของคู่สัญญาฝ่ายกล่าวอ้างเหตุสุดวิสัย แม้จะได้ระวังป้องกันตามสมควรแล้ว

Case 4 : การยึดเงินมัดจำ

กรณีที่ 1 : ผู้ซื้อผิดสัญญา

ผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่อยากได้คอนโดหรือบ้านนี้แล้ว กรณีแบบนี้  Developer มีสิทธิที่จะยึดเงินทำสัญญาและเงินจอง หรือที่เราเรียกว่าเงินมัดจำได้แน่ๆ ในส่วนของเงินดาวน์ก็ต้องคืนให้กับผู้ซื้อเช่นกัน แต่ Developer ก็มีสิทธิไปฟ้องร้องค่าเสียหายจากผู้ซื้อได้  เช่น ปัจจุบันขายห้องได้ต่ำกว่าราคาที่ผู้ซื้อซื้อไป ทำให้ได้เงินน้อยลง หากศาลพิพากษาว่าผู้ซื้อผิดจริง ก็สามารถหักส่วนต่างเป็นค่าเสียหายออกจากเงินดาวน์ที่ต้องคืนได้เลย

กรณีที่ 2 :  ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน

ในกรณีที่ผู้ซื้อมีการไปขวนขวาย พยายามที่จะยื่นกู้หลายๆธนาคารแล้วยังไม่ผ่าน ถือว่าเป็นเหตุสุดวิสัย แบบนี้ทางผู้ขายจะต้องคืนเงินทั้งหมด ไม่มีสิทธิยึดเงินมัดจำนะ ต้องคืนเงินทั้งหมดให้ผู้ซื้อ

แต่บางสัญญามีระบุไว้ในส่วนท้ายว่า ‘กู้ไม่ผ่าน ยึดเงินมัดจำ’ แบบนี้ถือว่าไม่มีผลบังคับใช้นะคะ เพราะไม่มีในแบบสัญญามาตรฐาน และไม่เป็นประโยชน์กับผู้ซื้อ

กลับกันค่ะในกรณีที่กู้ไม่ผ่านเพราะผู้ซื้อไม่ให้ความร่วมมือ เช่น ธนาคารขอเอกสารก็ไม่ยอมส่งให้ หรือไปติดต่อธนาคารหนเดียวแล้วไม่ผ่านก็ล้มเลิกเลย แบบนี้ถือว่าเป็นผู้ซื้อผิดสัญญา มีสิทธิ์โดนยึดมัดจำไป

Case 5 : โฆษณาเกินจริง

กรณี 1 : เห็นชัดเจนว่าโฆษณาเกินจริง

กรณีแบบนี้จะไม่ได้ฟ้องร้องเรียกค่าให้ตัวเอง เพราะเมื่อเราเห็นว่าโครงการโฆษณาเกินจริง ก็จะไม่ซื้อกันอยู่แล้วใช่มั้ยคะ จึงไม่ใช่กรณีที่ผู้ซื้อถูกหลอกลวงจากโฆษณา  แต่สามารถร้องเรียนไปทางสคบ.ได้  ว่าเป็นโฆษณาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค  ตัวอย่าง เช่น โครงการ A โฆษณาว่าอยู่ใกล้ BTS เพียง 5 นาที แต่พอเราไปดูโครงการแล้วลองขับดูพบว่าใช้เวลามากกว่า 20 นาที ระยะเวลา 5 นาทีที่โฆษณา อาจจับเวลาช่วงเที่ยงคืนที่ถนนโล่ง หรือ โฆษณาว่าใกล้ BTS เพียง 300 เมตร แต่ว่าใช้เดินทางไม่ได้จริง ระยะ 300 เมตรอาจเป็นเพียงแค่ระยะกระจัด กรณีแบบนี้ก็ถือว่าโฆษณาเกินจริง เราสามารถนำหลักฐานโฆษณา ชิ้นนั้นไปแจ้งกับ สคบ. ได้เลย

สำหรับใครที่ไม่อยากโดนคำโฆษณาหลอก ในเรื่องระยะทาง ก็สามารถมาอ่านรีวิวโครงการที่ทาง Think of Living เคยไปทำไว้ได้นะ เพราะทางเราวัดระยะทางจากโครงการไปยังสถานที่ต่างๆจากระยะจริงที่สามารถเดินทางได้

กรณี 2 : โครงการไม่ทำตามสัญญา

เราต้องบอกเพื่อนๆก่อนว่าโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาการจะซื้อจะขาย แม้ว่าจะไม่ได้อยู่ในเอกสารสัญญาก็ตาม ดังนั้นเราควรเก็บโบรชัวร์ หรือรูป , วิดีโอบนสื่ออนไลน์ต่างๆ ใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องได้

ตัวอย่าง เช่น โครงการโฆษณาว่าจะมี Fitness แต่พอสร้างจริงกลับไม่มี หรือเอาพื้นที่ส่วนกลางไปเป็นพื้นที่ขาย เราสามารถนำหลักฐานไปฟ้องร้องได้และอาจมีสิทธิได้รับค่าเสียหายประมาณ 10-15 % ของราคาซื้อขายบ้านหรือคอนโดนั้นๆ

Case 6 : วัสดุไม่ตรงตามแบบ

กรณีแบบนี้มักเกิดกับคอนโด Pre Sale พอสร้างจริงแล้วดันเปลี่ยนวัสดุ พอเราไปดูสัญญา มักมีระบุชนิดวัสดุหรือเทียบเท่า คำว่า ‘หรือเทียบเท่า’ สามารถตีความได้ 2 แบบคือ เทียบเท่าในด้านของราคาและคุณภาพ เช่น เดิมทีเคยระบุเป็นกระเบื้องแกรนิตโต้ แผ่นละ 400 บาท แต่พอก่อสร้างจริงใช้เป็นกระเบื้องดินเผาแผ่นละ 150 บาท แบบนี้จะถือว่าเทียบเท่าไม่ได้นะคะ แต่ถ้าโครงการเปลี่ยนมาใช้หินอ่อนแผ่นละ 380 – 430 บาท ที่ราคาไม่ห่างกันมากนักแล้วมีคุณสมบัติใกล้เคียงกัน แบบนี้คือว่าเทียบเท่า สามารถเปลี่ยนแปลงวัสดุได้นะคะ

ยกเว้นแต่เป็นการตกแต่งที่มีสไตล์เฉพาะตัว แล้วการเปลี่ยนวัสดุทำให้ภาพลักษณ์เปลี่ยนไป แบบนี้ก็อาจเจรจากับโครงการได้

Q&A นิติตัวร้ายกับลูกบ้านจอมป่วน

นิติบุคคลไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ครบ จึงมาขึ้นค่าส่วนกลางกับคนที่จ่ายเป็นประจำ หลายๆคนอาจเกิดคำถามว่าเราสามารถฟ้องร้องได้ไหม ?

ก่อนอื่นเราต้องมาทำความเข้าใจก่อนว่านิติบุคคลไม่ใช่หน่วยงานราชการ เราจึงไม่มีสิทธิไปฟ้องร้องหากเขาทำงานบกพร่อง ทำได้มากที่สุดคือให้ลูกบ้านส่วนมากโหวตนิติบุคคลชุดเดิมออก แล้วแต่งตั้งนิติบุคคลชุดใหม่ขึ้นมา ถ้าเราเป็นเสียงข้างน้อย โหวตออกไม่ได้ก็ต้อง’อดทน’นะคะ 😉

ยกเว้นแต่เป็นความผิดอาญาจำพวกฉ้อโกง, ยักยอก, ลักทรัพย์ ปลอมเอกสารที่เป็นความผิดอาญาจึงสามารถฟ้องร้องได้

หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลสามารถจัดการขั้นเด็ดขาดยังไงได้บ้าง ?

นิติบุคคลสามารถไม่ให้บริการพื้นที่ส่วนกลางลูกบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ แต่ไปกระทบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลของเขาไม่ได้ หมายความว่าลูกบ้านคนนั้นจะยังเข้ามาภายในโครงการได้ ขึ้น-ลงลิฟต์ เข้าห้องตัวเองได้ตามปกติในกรณีที่เป็นคอนโด แต่สามารถระงับการให้บริการส่วนกลางได้ เช่น ให้เขาเปิดไม้กระดกบริเวณซุ้มประตูโครงการเอง , เรียกเก็บค่าจอดรถเป็นรายวันเหมือนแขกที่มาเยี่ยมโครงการ , ยกเลิกสิทธิ์การเข้าถึง Facility ส่วนกลางอย่างฟิตเนส นิติบุคคลสามารถปฏิบัติต่อลูกบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางเหมือนแขกคนหนึ่งได้นะ

ที่สำคัญคือคนที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะไม่สามารถขายคอนโดต่อได้ เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆต้องมีหนังสือรับรองปลอดหนี้ ซึ่งนิติบุคคลคอนโดเป็นคนออกเอกสารนี้ให้ แล้วมีอายุเพียง 7 วันเท่านั้น ส่วนกรณีขายบ้านจัดสรรจะมีขั้นตอนเพิ่มขึ้นมา คือนิติบุคคลจะส่งหนังสือไปแจ้งกรมที่ดินว่ามีหนี้ชำระค่าส่วนกลาง กรมที่ดินก็จะไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้

**กรณีที่ค้างค่าส่วนกลางเยอะๆ นิติบุคคลสามารถฟ้องร้องแล้วยึดบ้านหรือคอนโดมาขายเข้าตลาดอีกทีได้ ซึ่งเคสแบบนี้เคยเกิดมาเเล้วนะ

ในเรื่องของสัญญาต่างๆ ให้เรายึดเอาแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรห้องชุด และแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรเป็นหลัก และหากข้อใดไม่มีในแบบสัญญามาตรฐานแล้วเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อน้อยกว่า จะไม่มีผลบังคับใช้

ส่วนเรื่องของการก่อสร้างและโฆษณาที่อยู่นอกเหนือสัญญา หลักๆจะมีดังนี้

  • หากโครงการก่อสร้างไม่เสร็จ : เราสามารถยกเลิกสัญญาได้เมื่อพ้นกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์
  • หากมีการยกเลิกการก่อสร้าง : ต้องคืนเงินทั้งหมดให้ผู้ซื้อ
  • หากโดนเพิกถอนใบขออนุญาต : สามารถไปเอาผิด เรียกค่าเสียหายจากหน่วยงานที่ทำผิดได้
  • โฆษณาเกินจริง : โฆษณาต่างๆเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา หากไม่ทำตามถือว่าผิดสัญญา ฟ้องร้องได้ แต่หากเรายังไม่ได้ซื้อแต่เห็นว่าเป็นการกล่าวอ้างที่เกินจริงไปแจ้งสคบ. ให้ดำเนินคดีได้

เป็นอย่างไรบ้างคะกับบทความอสังหาฯด้านมืด เคสฟ้องร้องจริงที่คนซื้อบ้าน-คอนโดต้องรู้! เราหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคน ครั้งหน้า Think of living จะมีบทความอะไรมาฝากกันอีก หรือใครอยากทราบ/มีปัญหาเรื่องอะไร ก็ลอง comment และติดตามกันได้นะค่ะ

อ่านเพิ่มเติม