ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันในส่วนของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ โดยข้อมูลล่าสุดชี้ให้เห็นถึงการชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่ในทั้งสองตลาด แต่มีปัจจัยที่ขับเคลื่อนและผลกระทบที่แตกต่างกันออกไป

คอนโดในเมือง:

  • เปิดตัวโครงการใหม่น้อย: โครงการคอนโดหรูในเมืองที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการมีน้อยมาก ส่วนใหญ่เป็นการเปิดตัวแบบไม่เป็นทางการ (soft-launch) มานานแล้ว
  • จำนวนโครงการเปิดตัวลดลง:ในไตรมาสที่ 2 ปี 2025 จำนวนคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในเมืองลดลงอย่างมาก เหลือเพียง 141 ยูนิตจาก 3 โครงการ ซึ่งลดลง 77.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (Q-o-Q) และ 81.9% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว (Y-o-Y)
  • ยอดขายยังดี: จากโครงการทั้งหมด 29 โครงการ (11,093 ยูนิต) มียอดขายแล้ว 59.2% (6,563 ยูนิต) ซึ่งเพิ่มขึ้น 3.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
  • อุปทานรวม: มีคอนโดสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2014 จำนวน 257 โครงการ รวม 86,148 ยูนิต โดยมียอดขายไปแล้ว 92.4% (79,561 ยูนิต) ซึ่งตัวเลขนี้ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า
  • ราคาเฉลี่ยสูงขึ้น: ราคาเฉลี่ยของคอนโดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (ระดับ High-end ขึ้นไป) เพิ่มขึ้น 9.7% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว (Y-o-Y) เป็น 323,226 บาทต่อตารางเมตร โดยมีโครงการหรูในสุขุมวิทเป็นปัจจัยหลัก

คอนโดรอบนอก/ชานเมือง:

  • เปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมาก: จำนวนคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในรอบนอกและชานเมืองลดลงมากที่สุดในรอบสิบปี
  • โครงการสร้างเสร็จ:ในไตรมาสที่ 2 ปี 2025 มีโครงการสร้างเสร็จ 13 โครงการ รวม 6,147 ยูนิต โดยพื้นที่สุขุมวิทตอนปลายมีจำนวนโครงการสร้างเสร็จมากที่สุด
  • ราคาเฉลี่ย: ราคาเฉลี่ยของคอนโดที่ยังไม่เริ่มสร้างและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในรอบนอก/ชานเมืองกรุงเทพฯ อยู่ที่ 107,431 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้น 1.5% จากไตรมาสก่อนหน้า (105,835 บาท) และ 2.2% จากไตรมาสที่ 2 ปี 2024 (105,158 บาท)
  • ยอดขายลดลง:  ยอดขายของโครงการในอนาคตลดลงเหลือ 54.8% หรือลดลง 8.3% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว (Y-o-Y) โดยเฉพาะในพื้นที่ธนบุรี/พหลโยธิน/วิภาวดี/ปิ่นเกล้า/พัฒนาการ/พระราม 9 ในขณะที่คอนโดระดับ Upscale ยังคงมียอดขายสูงสุดที่ 63.7%

ตลาดโครงการแนวราบ

  • เปิดตัวบ้านแนวราบใหม่ลดลง: โครงการบ้านแนวราบที่เปิดตัวใหม่โดยผู้พัฒนาชั้นนำลดลง 24.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (Q-o-Q)
  • ใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้น: ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMR) เพิ่มขึ้น 12.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (Q-o-Q)

การเปิดตัวโครงการบ้านต่ำสุดในรอบทศวรรษ:

  • การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมาก: ในไตรมาสที่ 2 ปี 2025 ผู้พัฒนาชั้นนำเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ 20 โครงการ รวม 1,921 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมาก 24.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (Q-o-Q) และลดลง 73.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว (Y-o-Y) ถือเป็นการเปิดตัวโครงการที่น้อยที่สุดในรอบกว่าสิบปี
  • สาเหตุหลัก: การลดลงนี้ส่วนใหญ่มาจากการลดการเปิดตัวโครงการระดับบน (Upscale) และระดับล่าง (ราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท) ซึ่งลดลง 57.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (Q-o-Q) และลดลง 85.5% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว (Y-o-Y) จาก 5,932 ยูนิต เหลือเพียง 845 ยูนิต
  • ผู้พัฒนาลดความเสี่ยง: เนื่องจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อและการเพิ่มขึ้นของหนี้ครัวเรือน ผู้พัฒนาจึงมุ่งลดความเสี่ยงโดยการลดจำนวนการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบในกลุ่มราคาที่อ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจ
  • เน้นโครงการระดับบน: โครงการที่เปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับบน (ราคา 15.1-30 ล้านบาท) จำนวน 640 ยูนิตจาก 6 โครงการ มูลค่า 10.5 พันล้านบาท โดยพื้นที่ชานเมืองทางตะวันตกมีจำนวนโครงการเปิดตัวมากที่สุด คิดเป็น 23.3% (448 ยูนิต)

หมดอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน:

  • การโอนบ้านแนวราบลดลง: ข้อมูลจาก REIC ระบุว่าการโอนบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลง 34.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (Q-o-Q) และลดลง 17.2% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว (Y-o-Y) ในไตรมาสที่ 1 ปี 2025 (ข้อมูลล่าสุดที่มี) เหลือ 14,021 ยูนิต จาก 21,357 ยูนิตในไตรมาสก่อนหน้า
  • สาเหตุหลัก: การลดลงนี้มีสาเหตุหลักมาจากการหมดอายุของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งมีผลบังคับใช้จนถึงเดือนธันวาคม 2024 ส่งผลให้ปริมาณการโอนบ้านแนวราบต่ำที่สุดในรอบกว่าสิบปี
  • การโอนโดยบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล: จากบ้านแนวราบ 14,021 ยูนิตที่โอนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาสที่ 1 ปี 2025 การโอนโดยบุคคลธรรมดา (อสังหาริมทรัพย์มือสอง) คิดเป็น 57.4% (8,044 ยูนิต) ในขณะที่การโอนโดยนิติบุคคลคิดเป็น 42.6% (5,977 ยูนิต)

อ่านเพิ่มเติม