“EIA” คืออะไร..? หลายคนอาจเคยสงสัยว่าบางโครงการที่เปิด PRE – SALE มานาน ผ่อนดาวน์ไปแล้วเป็นปี จนประกาศปิดโครงการ ทำไมถึงยังไม่มีเสาขึ้นสักต้นเลยนะ นี่คือสิ่งพื้นฐานที่เราต้องทราบว่าก่อนที่โครงการขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน , บ้านจัดสรร , คอนโด หรือโรงงานอุตสาหกรรม จะเริ่มก่อสร้างได้นั้นต้องได้รับ EIA Approved ซะก่อน หากโครงการไหนล่าช้ากว่ากำหนดให้สงสัยไว้เลยว่า อาจจะมีปัญหาเกี่ยวกับการยื่น EIA ซึ่งส่วนใหญ่เจ้าหน้าที่ประจำโครงการจะต้องมีการแจ้งให้ผู้ซื้อทราบ เพื่อแสดงให้เห็นถึงความชัดเจน โปร่งใสในการดำเนินงานและความปลอดภัยของเงินดาวน์ที่ลูกบ้านจ่ายไปนะคะ

แล้วทำไม EIA ไม่ผ่านถึงไม่สามารถก่อสร้างได้..? ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักกับ EIA กันก่อน โดย EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment Report เป็นการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ทั้งต่อเศรษฐกิจ , สังคม และวิถีชีวิตของคนในชุมชนโดยรอบที่เกิดจากการพัฒนาโครงการ เพื่อให้ Developers สามารถกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบที่อาจเกิดได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งหากโครงการไหนได้รับอนุมัติให้ผ่าน EIA ก็จะเป็นเครื่องยืนยันได้ระดับนึงว่า โครงการถูกพัฒนาได้ตรงตามมาตรฐาน คำนึงถึงความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและสิ่งแวดล้อม ส่วนนึงก็เป็นการป้องกันไม่ให้อยู่ๆก็มีอาคารสูงมาตั้งขวางอยู่กลางชุมชน บังลม บังแสง ส่งเสียงดังรบกวน หรือทำให้ชุมชนโดยรอบเกิดความเสียหายทั้งต่อทรัพย์สินหรือชีวิตได้

แล้วโครงการที่อยู่อาศัยแบบไหนบ้างที่ต้องทำ EIA..?

  • โครงการคอนโดมิเนียม ที่มีจำนวนห้องชุด (unit) ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
  • โครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่

การทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ทำตามกฎหมายภายใต้พระราชบัญญัติ (พรบ.) ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ 2535 มาตรา 46 โดยข้อกำหนด EIA จะเป็นสิ่งที่แนบท้ายใบอนุญาติต่างๆ อย่างใบอนุญาติก่อสร้าง ดังนั้นหากเจ้าของโครงการไม่ทำตามข้อกำหนด หน่วยงานก็มีสิทธิลงโทษตามระเบียบได้ ยกตัวอย่าง คอนโดใจกลางเมืองแห่งหนึ่งที่ถูกร้องเรียนหลังจากได้รับการอนุมัติ EIA แล้ว หากการก่อสร้างไม่ตรงตามข้อกำหนด ก็ทำให้สามารถถูกเพิกถอนใบอนุญาตภายหลังได้ และต้องพับโครงการไปด้วยนั่นเอง

EIA ศึกษาและวิเคราะห์เรื่องอะไรบ้าง..?

การจัดทำ EIA ประกอบด้วย การศึกษาครอบคลุมระบบสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ

  • ทรัพยากรกายภาพ เป็นการศึกษาถึงผลกระทบในดิน , น้ำ , อากาศ , เสียง ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง ทั้งระหว่างการก่อสร้างและภายหลังการก่อสร้างเสร็จสิ้น
  • ทรัพยากรชีวภาพ การศึกษาถึงการเปลี่ยนแปลงในด้านต่างๆ ที่มีต่อระบบนิเวศน์ ในกรณีสร้างอยู่ใกล้พื้นที่ป่า , แม่น้ำ , ทะเล ว่าจะส่งผลกระทบต่อสัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง หรือไม่
  • คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ เป็นการศึกษาการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรทางกายภาพและชีวภาพของมนุษย์ เช่น การก่อสร้างโครงการก่อให้เกิดประโยชน์ต่อที่ดินอย่างไร
  • คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต เป็นการศึกษาถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อมนุษย์ ชุมชน ระบบเศรษฐกิจ การประกอบอาชีพ วัฒนธรรมประเพณี ความเชื่อ ค่านิยม รวมถึงทัศนียภาพ คุณค่า ความสวยงามหรือไม่ เช่น โครงการนี้จะสร้างความเดือดร้อน รบกวน ต่อชุมชนโดยรอบหรือไม่

การจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ต้องยื่นไปยังสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (สวผ.) ใช้ระยะเวลาในการจัดทำประมาณ 6 เดือน ถ้ายื่นไปแล้วไม่ผ่านก็จะไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ต้องทำการแก้ไขใหม่จนกว่าจะผ่าน ซึ่งบางทีอาจจะกระทบกับแปลนอาคารหรือตำแหน่งห้องได้ ในกรณีก่อสร้างไปแล้วเกิดมีผู้ร้องเรียน ก็จะต้องหยุดดำเนินการก่อสร้างทันทีเหมือนเคสคอนโดใจกลางเมืองที่เรายกตัวอย่าง โดยผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้นะคะว่าคอนโดที่เราถืออยู่ยื่น EIA หรือยัง หรืออยู่ในกระบวนการไหนแล้วจาก Link นี้ >> https://eia.onep.go.th/

ดังนั้นการซื้อคอนโดที่ยังไม่ผ่าน EIA จะถือว่ามีความเสี่ยงหรือไม่…? ตอบตามตรงว่า “เสี่ยงแน่นอน” ไม่ว่าจะแบรนด์เล็กหรือแบรนด์ใหญ่ ก็มีข่าวให้เห็นอยู่บ่อยๆนะคะ บางโครงการอาจแค่ก่อสร้างล่าช้า บางโครงการถึงขั้นถูกเพิกถอนใบอนุญาต ต้องยกเลิกไปเลยก็มี…ถ้าอย่างนั้นทำไม Developers ถึงเลือกจะเปิดให้จองทั้งที่ยังไม่ผ่าน EIA…โดยปกติแล้วก็ไม่ได้มีการห้ามนะคะ ว่าจะต้องเปิดขายหลังจากผ่าน EIA แล้วเท่านั้น ซึ่งหากขั้นตอนในการยื่นขอ EIA ไม่มีปัญหา รอบ PRE – SALE ก็ถือเป็นช่วงราคาที่ดีสุด แถมมีรูปแบบห้องให้เลือกเยอะ ส่วนหลังจาก EIA ผ่านไปจนถึงคอนโดสร้างเสร็จ ราคาก็จะปรับตัวสูงขึ้นพอสมควร แถมยังเลือกตำแหน่งได้น้อยกว่าด้วย แต่ก็เหมาะกับคนที่อยากได้คอนโดพร้อมอยู่ เห็นห้องจริง ไม่ต้องลุ้นระหว่างก่อสร้าง ไม่ต้องเอาเงินดาวน์มาเสี่ยง

โดยประเด็นสำคัญที่เราอยากพูดวันนี้ก็คือ “จะทำยังไงหากจองคอนโดไว้แล้ว ไม่ผ่าน EIA” เราสามารถแยกได้เป็น 1) ไม่ผ่าน EIA ยกเลิกการก่อสร้าง 2) ไม่ผ่าน EIA ยื่นใหม่ แต่อาจจะใช้เวลานาน (บางโครงการรอ 4 – 5 ปี) เพื่อความชัวร์สิ่งที่เราควรทำเป็นอย่างแรกก็คือ โทรสอบถามกับเซลล์ที่ประสานงานกับเราโดยตรง ว่ามีแผนการดำเนินงานต่อไปอย่างไร หรือจะมีมาตรการคืนเงินภายในกี่วัน ซึ่งโดยปกติจะมีรายละเอียดแนบอยู่ในสัญญา (ประมาณ 30 วัน) หากโครงการไม่สามารถก่อสร้างได้เสร็จตามที่แจ้ง โครงการจะต้องคืนเงินดาวน์เต็มจำนวน และอาจมีเงินจอง เงินทำสัญญา และดอกเบี้ย (ประมาณ 7.5% ต่อปี) รวมอยู่ด้วย ดังนั้นหากใครเลือกจะจองคอนโดที่ยังไม่ผ่าน EIA จำเป็นจะต้องตรวจดูสัญญาให้ละเอียด และเก็บเอกสารเอาไว้ให้ครบถ้วน ประกอบด้วย

  • สัญญาจะซื้อจะขาย (สัญญาวางเงินดาวน์หรือจอง)
  • ใบเสร็จรับเงิน / ใบโอนเงิน / Pay – in Slip
  • เอกสารการสื่อสารกับโครงการ เช่น จดหมาย แจ้งเตือน อีเมล หรือแชต
  • ภาพถ่ายโครงการ สื่อโฆษณาที่อ้างอิงว่าจะมีการสร้าง (ถ้ามี)

หากโครงการไหนดูเงียบหาย ติดต่อไม่ได้ หรือมีแนวโน้มคืนเงินยาก ก็อาจต้องนำเรื่องเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมาย ผู้ซื้อสามารถว่าจ้างทนายเพื่อยื่นคำร้องไปที่สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) หรือติดต่อโดยตรงที่เว็บไซต์ https://complaint.ocpb.go.th/ ระบุความเสียหาย จำนวนเงินที่ต้องการเรียกคืนพร้อมแนบหลักฐาน (แนะนำให้รวมตัวไปกับผู้เสียหายท่านอื่นๆ) หรือโทร 1166 และยังสามารถไปลงบันทึกประจำวันที่สถานีตำรวจได้ โดยสคบ. มีหน้าที่ไกล่เกลี่ยคุ้มครองผู้บริโภค และสามารถสั่งปรับ – สั่งคืนเงินได้หากพบว่าผู้ประกอบการทำผิดกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค

สรุป : จะซื้อคอนโดยุคนี้ ต้องดูมากกว่าทำเลและราคา

การซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดเป็นการลงทุนที่ใช้เงินก้อนใหญ่ โดยเฉพาะคนที่เลือกซื้อเพื่ออยู่อาศัยในระยะยาว กว่าจะเลือกโครงการที่ถูกใจ ลงตัวทั้งทำเลและราคา แต่สุดท้ายจ่ายเงินดาวน์ไปแล้ว ไม่ได้อยู่ เสียทั้งเวลา ความรู้สึกและโอกาสในการจับจองโครงการอื่นๆ แต่ไม่ใช่ทุกโครงการที่จองรอบ PRE – SALE แล้วจะเจอปัญหา EIA ไม่ผ่านทุกโครงการนะคะ แต่อาจจะมีความเสี่ยงมากกว่าโครงการที่ผ่าน EIA แล้วเท่านั้นเอง

ดังนั้นใครกำลังจะตัดสินใจซื้อคอนโด สิ่งสำคัญก่อนการตัดสินใจคือ ต้องพิจารณาภาพรวมโครงการให้ดี ทั้งชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของ Developers ว่าก่อนหน้านี้เคยมีเหตุการณ์ลักษณะนี้เกิดขึ้นบ้างหรือไม่ หรือเกิดกรณีคัดค้าน ฟ้องร้องในเชิงกฎหมายหรือไม่ สอบถามข้อตกลงให้แน่ใจว่าหากโครงการไม่ผ่าน EIA ขึ้นมา จะสามารถรับผิดชอบแก่ผู้ซื้ออย่างไร เพื่อไม่ให้เกิดความยุ่งยากในอนาคต โดยส่วนใหญ่คอนโดที่มีปัญหาจะเป็นโครงการ High Rise ที่มีประเด็นอ่อนไหวกับชุมชน การมีขั้นตอนในการยื่น EIA เข้ามา แน่นอนว่าจะเพิ่มความยุ่งยากให้กับ Developers แต่เรามองว่ากฎหมายข้อนี้ถือเป็นผลดีต่อผู้อยู่อาศัยในระยะยาวและช่วยให้เราสามารถอยู่ร่วมกับชุมชนได้อย่างยั่งยืน

หากใครมีประสบการณ์จองคอนโดแล้วโดนยกเลิก หรือมีข้อมูลเป็นแนวทางที่น่าสนใจให้กับคนที่กำลังเผชิญปัญหาแบบเดียวกัน ก็สามารถมาแบ่งปันใน Comment ด้านล่างได้เลยนะคะ คราวหน้า Think of Living จะมีบทความอะไรดีๆอีกบ้าง อย่าลืมติดตามกันนะ 🙂

อ่านเพิ่มเติม