ซื้อคอนโดปล่อยเช่ายังไงให้ได้กำไร

หลาย ๆ คนอาจจะได้ยินข่าวจากหลาย ๆ ที่ว่าช่วงนี้คนรุ่นใหม่วัยทำงานเน้นการเช่าอยู่มากกว่าการซื้ออยู่เอง เพื่อความคล่องตัวหากมีการปรับเปลี่ยนหรือย้ายงาน และเพื่อความคล่องตัวในการย้ายที่อยู่อาศัย ซึ่งเรามองว่าเมื่อตลาดมีความต้องการเช่าเพิ่มมากขึ้น น่าจะมีคนไม่น้อยเลยที่คิดในมุมมองกลับกันว่า “ถ้าตลาดเช่ามีความต้องการสูง งั้นเราซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าดีมั้ย” วันนี้เราจึงเขียนบทความดี ๆ มาฝากสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่อยากซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่า หรือคนที่อาจจะลังเลไม่มั่นใจว่าต้องเลือกคอนโดแบบไหนถึงมีโอกาสปล่อยเช่าได้ โดยเราขอแบ่งออกเป็นหัวข้อย่อย ๆ ตั้งแต่การกำหนดงบประมาณ การเลือกห้องไปจนถึงการปล่อยเช่าและบำรุงรักษาห้องเมื่อผู้เช่าหมดสัญญาเลยครับ ดังนี้

1.) กำหนดงบประมาณ
2.) เลือกทำเลและกลุ่มผู้เช่า
3.) เลือกโครงการและห้อง
4.) คำนวนผลตอบแทน (Rental Yield)
5.) เตรียมห้องให้พร้อมสำหรับปล่อยเช่า/ตามหาผู้เช่า
6.) บำรุงรักษาห้อง/ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หลังปล่อยเช่า
7.) ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นระหว่างสัญญาเช่า

1.) กำหนดงบประมาณในการซื้อและการลงทุน

การกำหนดงบประมาณในการซื้อและการลงทุนเป็นขั้นตอนที่สำคัญเพราะจะทำให้เราจำกัดขอบเขตของ Location โครงการ และขนาดห้องที่เราสามารถซื้อได้ โดยการกำหนดงบประมาณจะแบ่งออกเป็นอีก 2 กลุ่ม

1.1) กลุ่มที่ต้องกู้ซื้อ/ขอสินเชื่อในการซื้อคอนโด ให้เราประเมินรายได้และความสามารถในการกู้ของเราก่อนดังนี้

• มีรายรับชัดเจน สม่ำเสมอ(ไม่ผันผวน) ต่อเนื่องนานกว่า 6 เดือน และสามารถตรวจสอบได้
  ควรมีภาระหนี้รวมทั้งหมด (ทั้งบ้าน รถยนต์ บัตรเครดิต และอื่นๆ) ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน
• มีรายได้ต่อเดือนมากกว่าค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน 3 เท่าขึ้นไป (แนะนำให้ปรึกษาธนาคารอีกทีนะครับ)
• มีความพร้อมที่จะรับภาระหนี้ระยะยาว

ตัวอย่างการคำนวณ คิดจากดอกเบี้ย 4% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี (ผ่อนประมาณล้านละ 5,000 บาท)

Q : นาย A ต้องการขอสินเชื่อ 3,000,000 บาท ในการซื้อคอนโด นาย A ต้องผ่อนคอนโดประมาณเดือนละกี่บาท และควรมีรายได้เท่าไหร่

ANS : นาย A ควรมีรายได้ขั้นต่ำประมาณ  45,000 บาทต่อเดือน เพื่อให้สามารถผ่อนคอนโด 15,000 บาทต่อเดือนได้ และมีรายได้ต่อเดือนไม่ต่ำกว่าค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน 3 เท่า (คิดจากกรณีที่นาย A ไม่มีหนี้สินอื่น ๆ)

Q : นางสาว B มีรายได้ 25,000 บาทต่อเดือน จะมีกำลังผ่อนต่อเดือนประมาณเท่าไหร่ และสามารถขอสินเชื่อกู้ซื้อคอนโดได้ประมาณกี่บาท (คิดจากกรณีที่นางสาว B ไม่มีหนี้สินอื่น ๆ ถ้ามี ต้องลบออกจากรายได้ต่อเดือนก่อนนะครับ)

ANS : นางสาว B จะมีกำลังผ่อนต่อเดือนประมาณ 8,300 บาท สามารถกู้ซื้อคอนโดราคาประมาณ 1,700,000 บาทได้

1.2) กลุ่มที่ซื้อเงินสด/มีเงินเย็น ใครที่มีเงินสดก็จะง่ายหน่อย เราสามารถดูตามกำลังซื้อหรือจำนวนเงินที่เราต้องการจะลงทุนในครั้งนี้ได้เลยครับ

บทความที่เกี่ยวข้อง

การกู้ซื้อบ้าน/คอนโด >> สิ่งที่ทำให้ “กู้บ้านไม่ผ่าน” แต่คนส่วนใหญ่ไม่รู้
ดอกเบี้ย >> ดอกเบี้ยบ้านคงที่หรือลอยตัว แบบไหนดอกเบี้ยถูกกว่ากัน?

2.) เลือกทำเลและกลุ่มผู้เช่า

หลังจากกำหนดงบประมาณในการซื้อเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนถัดมาเราจะเริ่มตามหาทำเลสำหรับการลงทุนของเรา โดยเรื่องของทำเลผมอาจจะไม่สามารถฟันธงได้นะครับ ว่าทำเลไหนดี ทำเลไหนเหมาะซื้อปล่อยเช่ามากที่สุด ขึ้นอยู่กับงบประมาณ ราคาห้องที่ได้มาและตัวโครงการ(ขั้นตอนที่ 3) หลักการที่ผมอยากจะให้เป็นแนวคิดสำหรับคนที่กำลังจะซื้อคอนโดปล่อยเช่าคือ เลือกทำเลที่คุณมองเห็นว่ากลุ่มผู้เช่าคือใคร มองเห็นว่ามีความต้องการเช่าจะดีที่สุดครับ ถ้ายังไม่มั่นใจ อยากแนะนำให้ลองลงพื้นที่จริงเพื่อ Survey ว่าทำเลนั้น ๆ เป็นอย่างไร

ซึ่งถ้าหลาย ๆ คนลองค้นหาข้อมูลทำเลยอดฮิตในการปล่อยเช่า ความต้องการเช่าเยอะ เรามักจะเจอทำเลอย่าง รัชดา – พระราม 9 – ห้วยขวาง, สุขุมวิท – อ่อนนุช และลาดพร้าว เจาะกลุ่มคนทำงานใจกลางเมืองใช้รถไฟฟ้าไปทำงาน ซึ่งปัจจุบันราคาคอนโดใหม่ในโซนเหล่านี้มีราคาสูงขึ้นเรื่อย ๆ อาจจะเกินงบประมาณของใครหลายคนหรืออาจจะส่งผลต่อการคิดผลตอบแทน (ซึ่งเราจะพาไปคิดในหัวข้อที่ 4.) ดังนั้นการที่เราเป็นนักลงทุนรายใหม่ที่จะเข้าไปสู่ทำเลเหล่านี้ เราควรจะระวังเพราะต้นทุนของห้องที่เราซื้อมาอาจจะสูงกว่าหลาย ๆ ห้องที่ปล่อยเช่าในทำเลนี้ ทำให้พอคิดผลตอบแทนแล้ว อาจไม่คุ้มค่าสำหรับการปล่อยเช่า หรือต้องปล่อยในราคาที่สูงกว่าคนอื่น ๆ ซึ่งเราต้องไปดูอีกว่ามีเหตุผลอะไรที่ผู้เช่าจำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าแพงกว่าเพื่อจะมาอยู่ที่โครงการของเราหรือห้องของเรา ถ้าโครงการของเราราคาสูงกว่ามีแต่จุดเด่นมากพอ ทั้งในแง่ทำเล ส่วนกลาง ห้องพักอาศัย ความเป็นส่วนตัว จำนวนที่จอดรถที่เยอะกว่า ความสดใหม่ ก็อาจจะมีโอกาสทำค่าเช่าได้สูงกว่าโครงการใกล้เคียงที่ไม่มีจุดเด่นแบบเราครับ

อีกโซนยอดฮิตอย่างโซนมหาวิทยาลัยกรุงเทพและธรรมศาสตร์รังสิต ซึ่งเป็นโซนที่มีความต้องการเช่าสูง เจาะกลุ่มนักศึกษา ในโซนเหล่านี้ก็เป็นอีกโซนที่น่าสนใจ ใช้งบประมาณในการลงทุนไม่สูง มีความต้องการเช่าต่อเนื่อง แต่สิ่งที่ควรระวังคือ การมาของโครงการใหม่ ๆ เพราะด้วยความที่เป็นทำเลนอกเมือง มีที่ดินเปล่าเหลืออีกเยอะ ทำให้มีโอกาสที่จะมีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้น ซึ่ง Developer มักจะใส่จุดเด่นเรื่องส่วนกลางที่ใหญ่กว่า ฟังก์ชันเยอะกว่า ทำให้ในระยะยาว ความต้องการเช่าอาจจะย้ายไปตึกที่ใหม่กว่าได้ ทำให้ตึกที่มีอายุมากกว่า อาจจะต้องลดราคาลงเพื่อเรียกลูกค้าก็เป็นไปได้ รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อในโซนนี้มักจะเป็นนักลงทุนสายปล่อยเช่า ดังนั้นใครที่ซื้อมาปล่อยเช่าและต้องการขายต่อในอนาคตจะขายได้ยาก เพราะต้องแข่งกับโครงการใหม่ ๆ ที่เกิดขึ้นมาและมาพร้อมโปรโมชั่นที่ดึงดูดมากกว่าด้วยครับ

ส่วนใครที่เน้นอยากปล่อยเช่าชาวต่างชาติคาดหวังค่าเช่าราคาสูง อาจจะต้องมองทำเลใจกลางเมืองอย่างโซน สุขุมวิท พร้อมพงษ์ ทองหล่อ แต่คอนโดที่เราจะลงทุนอาจมีราคาค่อนข้างสูงตามไปด้วยครับ

2.1) ทำเลแบบไหนมีโอกาสปล่อยเช่าได้

ทำเลอยู่ในโซน Office สำนักงาน/ใกล้ห้างสรรพสินค้า : ให้เราดูลึกไปถึงเกรดของอาคารสำนักงาน/ห้างสรรพสินค้า ภายในตึกมีบริษัทมาเปิดสำนักงานมากน้อยแค่ไหน ส่วนห้างก็ให้ดูกระแสและปริมาณคนภายในห้าง ถ้าไม่มั่นใจให้ลองใช้เวลาซัก 1 วันไปสังเกตุการณ์ดูบริเวณโดยรอบตั้งแต่เช้าถึงเย็นเพื่อพิจารณาว่าจำนวนพนักงาน Office ในทำเลนั้นมีมากหรือน้อย คนที่มาเดินห้างมีเยอะแค่ไหน มีกำลังในการจับจ่ายใช้สอยมากเพียงใด
ทำเลที่มีลักษณะนี้ เช่น รัชดา, พระราม 9, สุขุมวิท, สาทร, อารีย์, พหลโยธิน, พร้อมพงษ์, ห้าแยกลาดพร้าว

ทำเลอยู่ในโซนใกล้สถานศึกษา/โรงพยาบาล/สถานที่ราชการ : มีคนจำนวนมากหมุนเวียนเพื่อเข้ามาศึกษาตามโรงเรียนและมหาลัยต่าง ๆ เดินทางมารักษาตัวที่โรงพยาบาลเป็นประจำ หรือเข้ามาทำงานตามสถานที่ราชการต่าง ๆ ทำให้เกิดความจำเป็นที่จะต้องอยู่อาศัยในทำเลนี้ เพื่อความสะดวกในการไปเรียน/ทำงาน/รักษาตัว บางคนมาจากต่างจังหวัดหรืออยู่ในโซนที่ไกลจากสถานศึกษา/โรงพยาบาล โดยส่วนใหญ่มีความจำเป็นต้องอยู่อาศัยในระยะที่ไม่ยาวมาก ประมาณ 3 – 5 ปี หรือระหว่างการรักษา จึงอาจจะไม่ได้สนใจซื้อ ดังนั้นตลาดเช่าจึงได้รับความสนใจ โดยเรายกตัวอย่างมาประกอบให้ดู ดังนี้
– ทำเลใกล้สถานศึกษา เช่น ม.กรุงเทพ, ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต, ม.เกษตร, จุฬาฯ
– ทำเลใกล้โรงพยาบาล เราอาจจะต้องดูสถานพยาบาลที่มีขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงที่คนนิยมมารักษากัน อย่างเช่น โรงพยาบาลศิริราช ส่งผลให้ทำเลเหล่านี้รองรับความต้องการเช่าได้ เช่น ปิ่นเกล้า – ไฟฉาย – อรุณอมรินทร์ มีความต้องการเช่าจากบุคลากรและผู้มีมารักษา
– ทำเลใกล้สถานที่ราชการ เช่น แจ้งวัฒนะ, ดอนเมือง, บางซื่อ – ดุสิต

“กรณีศึกษา“ สำหรับคนที่มองกลุ่มผู้เช่าเป็นนิสิตจุฬาฯและบุคลากรต่าง ๆ ในโซนนี้

ปัจจุบันค่าเช่าคอนโดในโซนสามย่านมีราคาค่อนข้างสูง อยู่ในระดับเกือบ ๆ 20,000 บาท ไปจนถึง 30,000 บาท ทำให้นิสิตหรือบุคลากรที่มีงบประมาณไม่สูง ไม่สามารถเช่าได้ แต่ตอนนี้ MRT สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายได้เปิดให้บริการต่อจากหัวลำโพงไปยังท่าพระ – บางแค – หลักสองแล้ว ส่งผลทำให้ความต้องการเช่าขยายออกไปโซนท่าพระและตามแนวเส้นทาง MRT มากขึ้น เพราะมีราคาค่าเช่าที่จับต้องได้มากกว่าอยู่ในระดับประมาณ 10,000 ไม่เกิน 20,000 บาท แต่ยังเดินทางมาจุฬาฯได้สะดวก ดังนั้น โซนคอนโดตามแนว MRT สายสีน้ำเงินที่ใกล้จุฬาฯ – สามย่านมากที่สุดอย่าง อิสรภาพ – ท่าพระ ซึ่งห่างออกไปเพียง 5 – 6 สถานี มีโอกาสที่จะมีความต้องการเช่าจากนิสิตจุฬาฯได้ง่ายครับ เพื่อน ๆ สามารถใช้กรณีศึกษานี้ลองปรับใช้กับมหาวิทยาลัย/โรงพยาบาล/สถานที่ราชการอื่น ๆ หรือโซน Office ดูได้นะครับ ว่าเราจะจับกลุ่มคนที่อยากอยู่ใกล้ที่สุดที่ยอมจ่ายราคาสูงได้ หรือจะจับกลุ่มคนที่เช่าราคาต่ำลงมาแต่ยังเดินทางไปได้สะดวก

ทำเลที่เชื่อมต่อโซน Office ในเมืองได้สะดวก : ทำเลเหล่านี้มักจะเชื่อมต่อกับโซนใจกลางเมืองได้สะดวกโดยการใช้รถไฟฟ้าเดินทาง ตอบโจทย์กลุ่มคนวัยทำงานตั้งแต่ระดับ First Jobber รายได้ไม่สูง ไปจนถึงระดับกลาง มองหาการเช่าคอนโดที่ราคาต่ำกว่าในโซน Office แต่ยังสามารถเดินทางไปทำงานได้สะดวก ซึ่งจะมีหลักการคล้าย ๆ กับกรณีศึกษาด้านบนของนิสิตจุฬาฯครับ นอกจากนี้โซนทำเลรอบนอกที่มีความเป็นชุมชนอยู่แล้ว มีห้างสรรพสินค้ารองรับและรถไฟฟ้าตัดผ่าน มักจะได้รับความสนใจเพราะว่าเดินทางเข้าเมืองง่าย หาของกินสะดวก ค่าครองชีพไม่แพง
ทำเลที่มีลักษณะนี้จะค่อนข้างกว้างมาก ๆ เช่น
– โซนวงเวียนใหญ่ – ตลาดพลู – วุฒากาศ จะตอบโจทย์กลุ่มคนที่ทำงานในโซนสีลม – สาทรและผู้ที่ทำงานตามแนว BTS สายสีเขียว
– โซนธนบุรี – ท่าพระ – เพชรเกษม และ จรัญสนิทวงศ์ – เตาปูน จะตอบโจทย์กลุ่มคนที่ทำงานตามแนวเส้น MRT สายสีน้ำเงินอย่าง พระราม 9 – อโศก – พระราม 4 – สีลม
– โซนอ่อนนุช – บางนา – แบริ่ง จะตอบโจทย์กลุ่มคนที่ทำงานตามแนว BTS สายสีเขียว โซนสยาม – เพลินจิต – อโศก – พร้อมพงษ์
– โซนรัชโยธิน – หลักสี่ – สะพานใหม่ จะตอบโจทย์กลุ่มคนที่ทำงานตามแนว BTS สายสีเขียว โซนจตุจักร – อารีย์ – สยาม – เพลินจิต – อโศก เช่นกัน (ขึ้นอยู่กับความคุ้นชินและการยอมรับทำเลของแต่ละคนว่าชอบฝั่งพหลโยธินหรือสุขุมวิท รวมถึงจำนวนสถานีจากที่ทำงานไปถึงคอนโดก็มีผลครับ)
– ทำเลรอบนอกที่มีความเป็นชุมชน เช่น บางแค, ภาษีเจริญ, ตลาดพลู, บางนา – แบริ่ง, บางกะปิ, ปิ่นเกล้า

เช็คเลยคอนโดโซนไหนได้ค่าเช่าประมาณเท่าไหร่บ้าง >> คลิกที่นี่

3.) เลือกโครงการและห้อง

การเลือกโครงการและห้องเราอาจจะไม่จำเป็นต้องเลือกโครงการที่ถูกที่สุดหรือห้องที่ถูกที่สุดเสมอไป เพราะการเลือกโครงการและห้องที่ถูกที่สุดอาจจะตอบโจทย์เรื่องความคุ้มค่า แต่ให้พิจารณาถึงเรื่องจุดเด่น จุดด้อย หรือตำหนิในแต่ละจุดด้วย เพราะห้องที่เป็นตำแหน่งที่ดี Layout ลงตัว วิวสวย ราคาไม่เคยต่ำอยู่แล้วครับ ห้องที่ดีอาจจะมีโอกาสปล่อยเช่าง่ายกว่าหรือได้ค่าเช่าที่สูงกว่าในทำเลที่ผู้เช่ามีกำลังเช่า มองหาห้องที่ดีครับ ดังนั้นควรเอาทำเลและกลุ่มผู้เช่ามาพิจารณาด้วย บางโครงการที่ราคาสูงกว่า อาจจะมีจุดเด่นอะไรบางอย่างที่น่าสนใจ ส่งผลต่อการปล่อยเช่าของเราได้ครับ

ยกตัวอย่าง

โครงการ A มีจำนวนยูนิต 1,200 ยูนิต ที่จอดรถ 35% พื้นที่ส่วนกลางมีขนาดใหญ่ เราได้ราคา 3.3 ล้านบาท เป็นห้องขนาด 35 ตารางเมตร วิวเมืองปกติ ราคาเฉลี่ยประมาณ 94,000 บาทต่อตารางเมตร ห่างจาก BTS 750 เมตร

โครงการ B มีจำนวนยูนิต 500 ยูนิต ที่จอดรถ 50% พื้นที่ส่วนกลางมีให้ใช้งานครบ เราได้ราคา 3.59 ล้านบาท เป็นห้องขนาด 29 ตารางเมตร วิวเมืองปกติ ราคาเฉลี่ยประมาณ 123,000 บาทต่อตารางเมตร ห่างจาก BTS สถานีเดียวกัน 350 เมตร

การตัดสินใจซื้อมาลงทุนปล่อยเช่า หลาย ๆ คนอาจจะมองว่า โครงการ A ดูน่าสนใจ เพราะได้ห้องที่ขนาดใหญ่กว่า ราคาถูกกว่า ส่วนกลางใหญ่กว่า แต่จริง ๆ แล้วโครงการ B ที่ราคาสูงกว่า มาพร้อมจุดเด่นต่าง ๆ ที่โครงการ A สู้ไม่ได้ อย่างจำนวนที่จอดรถที่มากกว่า หรือระยะห่าง BTS ที่ใกล้กว่า

นอกจากนี้เราควรเลือกห้องและ Layout ให้สอดคล้องกับกลุ่มผู้เช่าของเราด้วย เช่น ถ้ากลุ่มลูกค้าเป็นวัยทำงานอยู่ 1 – 2 คน จะเหมาะกับห้อง Studio และ 1 Bedroom แต่ถ้าเราจับกลุ่มลูกค้าที่เป็นครอบครัวหรือมีกำลังเช่าสูงขึ้นมาหน่อย ห้องขนาดใหญ่อย่าง 1 Bedroom Plus หรือ 2 Bedroom จะตอบโจทย์ได้ดีกว่าครับ

*อีกอย่างนึงที่มีผลต่อการปล่อยเช่า หลายคนอาจลืมสังเกตคือ สัดส่วนนักลงทุนที่เข้าซื้อภายในแต่ละโครงการครับ โดยสามารถเช็คได้จากโพสต์ปล่อยเช่าในเว็บไซต์ต่าง ๆ ได้ เช่น DDProperty แต่หากโครงการยังก่อสร้างไม่เสร็จอาจจะเช็คยากซักหน่อย โดยสอบถามจากพนักงานขายโดยตรงได้ครับ

• ถ้าโครงการที่เราซื้อมีสัดส่วนนักลงทุนปล่อยเช่าเยอะ
  – นักลงทุนภายในตึกมีโอกาสช่วยกันดึงราคาค่าเช่าขึ้นและตรึงราคามาตรฐานไว้ได้ ส่งผลให้ราคาค่าเช่าในระยะยาวปรับลดลงได้ยากกว่า และมีโอกาสปรับราคาเพิ่มขึ้นได้ง่ายกกว่า เพราะไม่มีการตัดราคากันจนทำให้ผู้เช่าลังเลหรือรู้สึกว่าห้องที่ต้องการเช่าราคาสูงกว่าห้องอื่น ๆ
  – บางโครงการอาจจะมีการตัดราคากันกันของนักลงทุน ทำให้ไม่สามารถตรึงราคาเช่าได้ มีโอกาสที่ราคาค่าเช่าจะต่ำลงและเป็นภาพจำให้คนที่หาเช่าโครงการนั้น ๆ ได้ในระยะยาว
• ถ้าโครงการที่เราซื้อมีสัดส่วนนักลงทุนปล่อยเช่าน้อย
  – นักลงทุนภายในตึกมีน้อย มีห้องภายในโครงการปล่อยเช่าน้อย ส่งให้มีคู่แข่งในการปล่อยเช่าน้อย คนที่ต้องการเช่าหาห้องได้ยาก ทำให้เราสามารถตั้งราคาได้สูงมากขึ้น และห้องของเราอาจจะหาผู้เช่าได้เร็วมากขึ้น
  – ในบางกรณีที่มีสัดส่วนคนลงทุนในตึกน้อย อาจทำให้โครงการไม่เป็นที่รู้จัก หรือไม่เป็นกระแสในกลุ่มคนเช่าที่สนใจในทำเลนั้น ๆ อาจทำให้คนสนใจเช่าโครงการเราน้อยลงได้ครับ ซึ่งเราต้องพิจารณาเป็นรายโครงการไปนะครับ

เมื่อเลือกเปรียบเทียบห้องและโครงการต่าง ๆ มาเรียบร้อยแล้ว อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจจอง ! ให้เราไปที่ข้อที่ 4 เพื่อประเมิน Yield เบื้องต้นก่อน

ใครยังไม่รู้จะเลือกห้องตำแหน่งไหน เรามีบทความช่วยเลือกห้องมาฝากหลายอันเลยครับ

เทคนิคการเลือกห้อง >> คอนโดมีเป็นร้อยห้อง เลือกยังไงไม่ให้พลาด!

วิเคราะห์ Layout ห้อง >> 24 ตารางเมตรของเรา ไม่เท่ากัน

วิเคราะห์ Layout ห้อง >> เจาะลึก 1 Bedroom Plus ห้องอเนกประสงค์แบบไหน ใช้งานได้ “จริง”

4.) คำนวณผลตอบแทน (Rental Yield)

หลังจากเลือกโครงการใส่ตะกร้ามาแล้ว ขั้นตอนนี้เราจะมาคำนวณค่าเช่าและผลตอบแทนที่เราคาดว่าจะได้รับกันครับ

หากเป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ให้เราเช็คราคาค่าเช่าและคำนวณ Yield ของห้องที่ใกล้เคียงกันที่ปล่อยเช่าในโครงการที่เราเลือกมาประกอบการตัดสินใจได้เลยครับ โดยเช็คเบื้องต้นจาก DDProperty ได้เลยครับ

หากเป็นโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ให้เราอ้างอิงโครงการใกล้เคียงในทำเลเดียวกันได้ครับ แต่โครงการที่ใหม่กว่าส่วนมากจะตั้งราคาค่าเช่าได้สูงกว่าเล็กน้อย (ขึ้นอยู่กับ Segment ของโครงการและความต้องการเช่าในอนาคตด้วยนะ)

หากเป็นโครงการที่กำลังก่อสร้างในทำเลที่เฉพาะตัว ไม่มีคู่แข่ง ไม่มีราคาค่าเช่าให้อ้างอิง ถ้าเป็นในกรณีนี้ ผมอยากให้ตัดสินใจแบบพิจารณาจากหัวข้อที่ 2 เรื่องทำเลและกลุ่มผู้เช่า โดยให้เรามองก่อนว่าทำเลนี้ โครงการนี้กลุ่มผู้เช่าคือใคร เรามั่นใจมากน้อยแค่ไหน ผู้เช่ามีกำลังซื้อมากน้อยเพียงใด เรารับความเสี่ยงได้มากน้อยแค่ไหนหากซื้อไปแล้วเราหาผู้เช่าไม่ได้ หรือปล่อยได้ในราคาที่ต่ำกว่าที่คาดหวัง เพราะว่าสิ่งนี้คือการลงทุนที่ใช้เงินจำนวนมาก ความมั่นใจเป็นสิ่งสำคัญในวันนี้เราไม่มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจ

การคำนวณผลตอบแทน (Rental Yield) คือการคำนวณว่าเราได้ผลตอบแทนจากค่าเช่ากี่ % เมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่เราลงทุนซื้อคอนโดไป ซึ่งโดยส่วนใหญ่นักลงทุนสายปล่อยเช่าจะคาดหวังกันที่ประมาณมากกว่า 5 – 6% ขึ้นไปก่อนหักค่าใช้จ่าย หากคำนวณแล้วได้ต่ำกว่านี้ อาจจะไม่น่าสนใจที่จะลงทุนปล่อยเช่าครับ โดยแบ่งเป็น 3 แบบ และมีสูตรการคิดคำนวณ ดังนี้

4.1) Gross Rental Yield : การคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าแบบง่ายที่สุด โดยไม่มีการคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ เช่น ค่าดอกเบี้ย ค่าตกแต่งห้อง ค่า Agent

เหมาะสำหรับการคำนวณเบื้องต้นจากราคาห้องที่ได้มาจากโครงการ

4.2) Net Rental Yield : การคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าแบบครอบคลุมต้นทุนค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ เช่น ค่าตกแต่งห้อง ค่า Agent รวมถึงค่าส่วนกลางเข้ามาด้วย ทำให้เราเห็นผลตอบแทนจากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายแฝงต่าง ๆ ออกไปแล้วว่าคุ้มค่าหรือไม่

เหมาะสำหรับการคำนวณที่รู้รายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว เพื่อให้สะท้อนผลตอบแทนตามความจริงมากกว่า Gross Rental Yield

4.3) Cash on Cash Rental Yield : การคำนวณผลตอบแทนสำหรับนักลงทุนที่ขอสินเชื่อมาซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยจะมีการคำนวณเพื่อให้ค่าเช่าสามารถครอบคลุมยอดที่เราต้องผ่อนธนาคารมาด้วย ซึ่งในปัจจุบันอาจจะหาคอนโดที่ได้ค่าเช่ามากกว่ายอดผ่อนธนาคาร ยังไงก็ลองศึกษาและพิจารณาเป็นรายโครงการดูอีกทีนะครับ

เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ขอสินเชื่อมาเพื่อซื้อคอนโดลงทุนปล่อยเช่า

คำแนะนำ/ข้อควรระวัง

* แนะนำให้นำกระแสเงินสดที่เหลือต่อปี ไปโปะธนาคารเพิ่มเติมเพื่อลดดอกเบี้ยในระยะยาวและผ่อนธนาคารหมดได้ไวขึ้น
** ในปีหลัง ๆ ของการผ่อนธนาคารดอกเบี้ยอาจสูงขึ้น ส่งผลต่อยอดที่เราต้องผ่อนชำระธนาคารเพิ่มขึ้น อาจส่งผลต่อ Yield ที่เราได้รับจากการคำนวณด้วยวิธีนี้
*** ไม่แนะนำให้ลงทุนคอนโดเพราะต้องการกระแสเงินสดจากวิธีไปใช้จ่ายหรือปิดหนี้อื่น ๆ

หลังจากนำห้องที่เราสนใจมาคำนวณค่าเช่าที่คาดหวังพร้อมทั้งเช็คราคาตลาดแล้ว ให้เราถามตัวเองซ้ำอีกทีว่า “กลุ่มผู้เช่าของห้องเราคือใคร”, “คนที่จะมาเช่ามีงบประมาณพอที่จะเช่าห้องเรา ณ ระดับราคานี้จริงหรือไม่” ถ้ายังไม่มั่นใจ อยากแนะนำให้ลองลงพื้นที่จริงเพื่อ Survey โครงการและทำเลนั้น ๆ อีกครั้ง นอกจากนี้เราสามารถโทรหรือทักไปเช็คโพสต์ที่มีคนปล่อยเช่าในทำเลหรือโครงการนั้น ๆ เพื่อเป็นการเช็คเบื้องต้นว่าราคาเช่าที่ตั้งไว้ สามารถปล่อยเช่าได้ มีผู้เช่าจริง ถ้ามาถึงขั้นตอนนี้แล้วยังไม่มั่นใจเราสามารถวนกลับไปที่ขั้นตอนที่ 2 – 3 เพื่อเลือกหาทำเลและโครงการอื่น ๆ เปรียบเทียบดูอีกทีจนกว่าเราจะเจอโครงการที่เรามั่นใจครับ

*เราแนะนำว่าให้เพื่อน ๆ ค่อย ๆ คิด ค่อย ๆ ตัดสินใจกันนะครับ  เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใช้เงินก้อนใหญ่หรือส่งผลให้เรามีภาระหนี้ระยะยาว อย่าลงทุน หากไม่มั่นใจ อย่าเชื่อที่ใครบอกมา ให้เราลองใช้ขั้นตอนต่าง ๆ ในบทความนี้เช็คอีกทีนะครับ

5.) เตรียมตัวห้องให้พร้อมสำหรับปล่อยเช่า/ตามหาผู้เช่า

5.1) ตกแต่งห้องเตรียมพร้อมสำหรับการปล่อยเช่า

สำหรับห้องที่เป็น Fully-Furnished แถมเฟอร์นิเจอร์มาให้แล้ว : ถือว่าสบายเลยครับ เราอาจจะเช็คอีกทีว่ายังขาดอุปกรณ์อะไรอีกบ้าง เช่น ฟูกที่นอน ผ้าม่าน รวมถึงเครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ ว่าต้องซื้ออะไรเพิ่มอีกบ้าง นอกจากนี้คอนโดที่ขายแบบ Fully-Furnished โครงการมักจะแถมเฟอร์นิเจอร์สไตล์เดียวกันมาทุกห้อง การที่เราซื้อของตกแต่งเล็ก ๆ น้อย ๆ เพิ่มเติมมาใส่ที่ห้อง ติด Wallpaper เพิ่มเติม หรือเลือกเปลี่ยนเฉพาะเฟอร์นิเจอร์บางชิ้น จะทำให้ห้องเราออกมาสวยโดดเด่นกว่าห้องที่ปล่อยเช่าในตึกเดียวกันได้ครับ

สำหรับห้องที่เป็น Fully-Fitted : เราอาจจะต้องเผื่อเวลามากขึ้นหน่อย เพราะว่าหลังจากเราซื้อห้องมาแล้ว เราจะต้องแต่งห้องก่อน โดยการแต่งห้องให้เราพิจารณาจากระดับราคาค่าเช่าด้วยนะครับ โดยค่าตกแต่งห้องไม่ควรเกิน 5 – 10% ของราคาห้องที่เราซื้อมา (รวมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า)

– ห้องที่ปล่อยเช่าราคามากกว่า 20,000 บาทต่อเดือน : ผู้เช่ามีโอกาสที่จะคาดหวังความสวยงามของห้องมากกว่า อาจจะไม่เหมาะกับการซื้อเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวมาวาง ๆ ทำให้ห้องดูไม่ลงตัวและดูไม่สวยงาม ควรเลือกเป็นการ Buit-in และเลือก Mood&Tone ของเฟอร์นิเจอร์ภายในห้องให้ไปในทิศทางเดียวกัน

– ห้องที่ปล่อยเช่าราคาต่ำกว่า 20,000 บาทต่อเดือน : เราอาจจะไม่จำเป็นต้องแต่งห้องแบบสั่ง Built-in พร้อมของตกแต่งทั้งห้อง เพราะจะทำให้ต้นทุนค่าตกแต่งสูงเกินไป ให้เราประเมิณจากกลุ่มลูกค้าของเราก่อน สามารถตกแต่งให้พอดี ๆ กับกลุ่มลูกค้าที่เราต้องการก็พอ เพราะการที่ห้องเราสวยกว่า อาจจะทำให้เราได้ค่าเช่าที่สูงกว่าเพื่อนก็จริง แต่เราลองคำนวณดูอีกทีว่าคุ้มค่าหรือไม่ ส่งผลต่อ Yield มากน้อยเพียงใด

การปล่อยเช่าห้องเปล่า : เหมาะสำหรับห้องที่ระดับราคาค่าเช่าไม่สูงมาก จะตอบโจทย์กลุ่มคนที่เคยอยู่ Apartment ที่ต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าไปเอง หรือคนที่ต้องการราคาที่ต่ำกว่าห้องตกแต่งพร้อมอยู่ ซึ่งมีข้อดีคือเราไม่ต้องเสียเวลาตกแต่งห้อง ไม่มีต้องกลัวเฟอร์นิเจอร์จะเสียหายหรือเสื่อมสภาพ แต่เราจะปล่อยเช่าได้ในราคาที่ต่ำกว่าปกติ รวมถึงฐานลูกค้าที่เช่าห้องเปล่าที่อยากอยู่ต้องการในทำเลและโครงการของเรามีมากน้อยเพียงใด

5.2) การโพสต์ปล่อยเช่า

5.2.1) การถ่ายรูปห้องและเขียนรายละเอียด

เรื่องนี้ถือว่าเป็นอีกเรื่องที่สำคัญนะครับ เราแต่งห้องของเราออกมาสวยงามแค่ไหน แต่ถ้าเราตกม้าตายตอนถ่ายรูป ห้องจากที่สวย ๆ น่าอยู่ อาจจะดูไม่น่าอยู่ก็ได้นะครับ

เน้นฟังก์ชันที่เราต้องการจะนำเสนอในภาพนั้น ๆ เช่น ถ่ายห้องครัวควรจะเห็นชุดครัวและตู้เย็น เพื่อแสดงให้เห็นว่าห้องครัวเราพร้อมใช้งาน, ห้องนั่งเล่นควรถ่ายให้เห็นโซฟาและทีวี จะทำให้ผู้เช่าจินตนาการออกว่าหากได้มาอยู่อาศัยในห้องนั่งเล่นของเราจะเป็นอย่างไร

จุดเด่นของห้อง จุดเด่นของห้องเราถือว่าเป็นอีกส่วนหนึ่งที่ทำให้ห้องของเรามีโอกาสปล่อยเช่าได้มากกว่าคู่แข่ง เช่น ถ้าห้องเรามีจุดเด่นเรื่องวิวแม่น้ำควรถ่ายให้เห็นวิวแม่น้ำด้วย, ถ้าห้องนอนเราใหญ่ ควรถ่ายให้เห็นความใหญ่ของของนอน, ถ้าห้องเรามีจุดเด่นเรื่อง Mood&Tone ภายในห้อง เราสามารถถ่ายรูปภายในห้องเพิ่มเติม เพื่อให้เห็นบรรยากาศหรือของตกแต่งในห้องเพิ่มเติมได้อีกครับ

การเขียนรายละเอียด ควรเขียนรายละเอียดให้ครบถ้วนดังนี้

• OWNER POST : สำหรับคนที่เป็นเจ้าของห้องเอง ทางเราแนะนำให้ใส่คำว่า OWNER POST ไว้บนสุดของโพสต์ประกาศเช่า เพื่อให้ลูกค้าที่สนใจรู้ว่าเราเป็นเจ้าของห้องโดยตรง หรือทางนายหน้า Agent ที่มีฐานลูกค้าอยากเช่าห้องของเราจะได้แยกออกว่าเราคือเจ้าของห้องและอาจจะติดต่อเพื่อนำเสนอลูกค้าให้เราได้ครับ
• รายละเอียดโครงการ : ชื่อโครงการ ทำเลโครงการ จุดเด่นและข้อมูลเบื้องต้นของโครงการแบบสั้น ๆ เช่นมีส่วนกลางอะไรบ้าง ที่จอดรถกี่% ห่างจากรถไฟฟ้ากี่เมตร มีรถ Shuttle รับ-ส่ง หรือไม่
• รายละเอียดห้อง : ประเภทห้องของเราว่าเป็นห้องแบบไหน (Studio, 1 Bedroom, 2 Bedroom, Loft) ขนาดกี่ตารางเมตร อยู่ที่ชั้นอะไร จุดเด่นของห้องมีอะไรบ้าง เช่น ห้องมุม ห้องติดทางหนีไฟ ห้องชั้นเดียวกับส่วนกลาง วิวแม่น้ำ วิวเมือง เป็นต้น เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับตัวห้องของเรา เกิดความแตกต่างจากคู่แข่ง
• ราคาค่าเช่า : ควรระบุราคาค่าเช่าให้ชัดเจน ว่าปล่อยเช่าเดือนละเท่าไหร่ โดยสัญญาขั้นต่ำที่นิยมเช่ากันคือ 1 – 2 ปี
• ช่องทางการติดต่อ : เบอร์โทร, Line ID หรือช่องทางที่เราสะดวก
• ติด Hashtag : เพื่อให้เวลาคน Search ชื่อโครงการจะสามารถเจอโพสต์เราได้ง่ายมากขึ้น เช่น #ปล่อยเช่าคอนโด, #(ชื่อคอนโด), #ปล่อยเช่าคอนโด(ชื่อคอนโด), #คอนโดใกล้BTS(ชื่อสถานี)

5.2.2) ช่องทางการโพสต์ปล่อยเช่า

ปัจจุบันการโพสต์ปล่อยเช่ามีหลากหลายช่องทางมาก ๆ แต่ที่นิยมจะเป็นช่องทาง Facebook โดยเราสามารถโพสต์ได้ทั้งหน้า Profile เราเอง รวมถึงไปตั้งโพสต์ในกลุ่มต่าง ๆ เช่น ซื้อ ขาย เช่า คอนโดโซนธนบุรี วงเวียนใหญ่ เพชรเกษม เป็นต้น โดยสามารถ Search หากลุ่มที่ตรงกับทำเลของห้องเราได้เลยครับ รวมถึงตาม Platform เว็บไซต์ต่าง ๆ เช่น DDproperty และเว็บไซต์อื่น ๆ โดยบางเว็บไซต์เราสามารถโพสต์ได้ฟรี หรือในบางเว็บไซต์เราจำเป็นจะต้องเติม Credit หรือสมัครสมาชิกเพื่อใช้ในการสร้างโพสต์และ Boost โพสต์ครับ

ปล่อยเช่าเองโดยตรง : การที่เราปล่อยเช่าเองโดยตรง มีข้อดีคือเราได้เจอกับลูกค้าที่จะมาอยู่ห้องเราจริง ๆ เลย สามารถพูดคุยต่อรองกันได้สะดวก ไม่ต้องเสียค่านายหน้าให้ Agent แต่สิ่งที่ตามมาคือเรามีหน้าที่ต้องจัดเตรียมสัญญาเช่าเองทั้งหมด หรือเวลาที่มีปัญหาอะไรเกิดขึ้นเราจะต้องแก้ไขปัญหาและดูแลผู้เช่าเองโดยตรงทั้งหมด ดังนั้นหากใครที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าในโซนที่ไม่ได้ใกล้บ้านเรา เวลามีปัญหาอะไรเราต้องเดินทางไปเองครับ ใครที่อยากปล่อยเช่าเองโดยตรง ไม่ต้องการใช้ Agent อาจจะพิมพ์ใส่ในโพสต์ไว้ว่า ไม่รับ Agent ก็ได้ครับ ทาง Agent จะได้รับทราบและไม่ต้องทักหรือโทรมาถามเราบ่อย ๆ

ข้อควรระวัง : เราควรดูโปรไฟล์ลูกค้าที่จะมาเช่าห้องเราด้วยนะครับ ว่ามีลักษณะอย่างไร มีโอกาสที่จะทำห้องเราเสียหายมาก-น้อยแค่ไหน ซึ่งในความเป็นจริงเราอาจจะป้องกันได้ไม่ 100% แต่ถือว่าเป็นการคัดกรองเบื้องต้นเพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นได้ครับ

ปล่อยเช่าผ่าน Agent : หลังจากที่เราโพสต์ปล่อยเช่าคอนโดของเราลงในช่องทางต่าง ๆ ไม่นานก็จะมีทาง Agent ติดต่อมาขอนำไปทำการตลาดหรือขอนำไปเสนอลูกค้า หรือเราจะเขียนเพิ่มเติมในรายละเอียดว่า “ยินดีรับ Agent” ก็ได้ครับ ทาง Agent จะได้รู้ว่าห้องเรายินดีให้เขานำไปเสนอลูกค้า การที่เราปล่อยเช่าผ่าน Agent มีข้อดีคือทาง Agent จะช่วยเราหาลูกค้าให้ ทำให้เรามีโอกาสปล่อยเช่าได้เร็วกว่า และยังช่วยเราในเรื่องการทำสัญญาเช่าและดำเนินการเรื่องต่าง ๆ ระหว่างผู้เช่ากับตัวเรา รวมถึงใครที่อยู่ไกลจากคอนโดที่ซื้อปล่อยเช่า เวลามีปัญหาอะไร Agent จะช่วยเราได้ในเบื้องต้นครับ โดย Agent จะคิดค่านายหน้าหรือค่าคอมในอัตรา 1 เดือนต่อสัญญาเช่า 1 ปี และ 1.5 เดือนต่อสัญญาเช่า 2 ปีครับ

ข้อควรระวัง : เราควรดูโปรไฟล์ Agent ด้วยเช่นกัน เพราะ Agent บางรายที่มีจุดประสงค์เพียงแค่จะมารับค่านายหน้าจากเราเพียงอย่างเดียวก็มีครับ ทาง Agent  อาจจะไม่ได้ช่วยเราดูแลหรือจัดการปัญหาต่าง ๆ ดังนั้นก่อนใช้บริการ Agent ควรพูดคุยตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนเพื่อให้เกิดความชัดเจนและลดปัญหาที่จะเกิดขึ้นในภายหลังนะครับ และถ้าเกิดเราเจอ Agent ที่น่ารัก ๆ คอยช่วยเหลือเราและผู้เช่าอยู่ตลอด เราจะได้ใช้บริการเขาไปอีกนาน ๆ เลยครับ^^

*เคล็ดลับเสริมความประทับใจให้ลูกค้า

ถ้ามีเวลาหรือสะดวกเดินทางไปเปิดห้องให้ผู้เช่าชมด้วยตนเอง ให้เราเดินทางไปถึงห้องของเราก่อนซัก 1 ชั่วโมง เพื่อเปิดแอร์เตรียมไว้ให้เย็น เปิดไฟตามจุดต่าง ๆ เตรียมไว้ ถ้าห้องไหนมีกลิ่นอับให้เตรียมก้านหอมไปเผื่อด้วยนะครับ เพราะบางคนให้ความสำคัญกับเรื่องกลิ่น รวมถึงตรวจเช็คเรื่องฝุ่นและความสะอาดต่าง ๆ อีกครั้ง เมื่อผู้เช่ามาถึงเราเปิดห้องให้ชม ผมเชื่อว่าห้องที่เปิดแอร์เย็น ๆ บรรยากาศดี มักสร้างความประทับใจได้ดีกว่าห้องที่เปิดไปแล้วมีอากาศร้อนอบอ้าวแน่นอนครับ^^

6.) บำรุงรักษาห้อง/ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หลังปล่อยเช่า

หลังจากที่ได้ผู้เช่าเรียบร้อยแล้ว หลาย ๆ คนอาจจะคิดว่าสบายแล้ว รอรับเงินเข้าบัญชีทุก ๆ เดือน แต่เราแนะนำว่าอย่าลืมแบ่งงบประมาณบางส่วนไว้ดังนี้

ค่าบำรุงรักษาต่าง ๆ : ในระหว่างสัญญาเช่า หากมีสิ่งของบางอย่างภายในห้องชำรุดหรืออยู่ในสภาพที่ใช้งานไม่ได้โดยเกิดจากการใช้งานตามปกติของผู้เช่า เจ้าของห้องจำเป็นต้องเปลี่ยนหรือซ่อมแซมเพื่อให้กลับมาใช้งานได้ตามปกติ เช่น ค่าเปลี่ยนหลอดไฟ, ค่าเปลี่ยนถ่านประตู Digital Door Lock, ค่าล้างแอร์(ในกรณีที่ระบุในสัญญาว่าจะล้างให้ผู้เช่า) และหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้เช่าย้ายออกจากห้องเรียบร้อยแล้ว เราจำเป็นต้องเข้ามาตรวจสภาพห้องของเรา ซึ่งอาจจะมีการเสื่อมสภาพตามการใช้งานได้ เราอาจจะต้องเผื่อค่าซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ไว้ด้วย รวมถึงค่าทำความสะอาดเพิ่มเติมด้วยนะครับ

หากใครวางแผนจะปล่อยเช่าระยะยาว ๆ หลายปี เราจำเป็นต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่หรือรีโนเวทห้องใหม่ในอนาคตเพื่อทำให้ห้องดูสดใหม่น่าอยู่ ดังนั้นควรเผื่องบประมาณไว้บางส่วนด้วยนะครับ

ค่าส่วนกลางประจำปี : อย่าลืมเผื่อเงินบางส่วนไว้สำหรับจ่ายค่าส่วนกลางแต่ละปีด้วยนะครับ บางคนใช้เทคนิคแบ่งค่าเช่ามาเดือนนึงไว้สำหรับจ่ายค่าส่วนกลางเลย หรือบางคนรวมถึงตัวผมจะแบ่งเก็บจากค่าเช่าแต่ละเดือน เมื่อครบ 12 เดือน ก็พร้อมจ่ายค่าส่วนกลางประจำปีได้พอดีครับ ยกตัวอย่าง ค่าส่วนกลางรวมปีละ 24,000 บาท หารเฉลี่ยเดือนละ 2,000 บาท ผมจะแบ่งรายได้จากค่าเช่าออกมาเดือนละ 2,000 เก็บสะสมไว้จนครบ 12 เดือนสำหรับจ่ายค่าส่วนกลางประจำปีครับ

ค่าประกันภัยห้อง (ถ้ามี) : หลังจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นเมื่อช่วงต้นปี 2568 หลาย ๆ คน เริ่มหันมาสนใจทำประกันอัคคีภัยคอนโดกันมากขึ้น ซึ่งในบางกรมธรรม์ครอบคลุมถึงเฟอร์นิเจอร์และทรัพย์สินภายในห้องด้วย ใครที่ทำประกันเอาไว้อย่าลืมเผื่องบประมาณไว้ส่งเบี้ยประกันด้วยนะครับ

ค่านายหน้า (กรณีผู้เช่าต่อสัญญา) : ข้อนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงและสัญญาที่ทำไว้กับทาง Agent ด้วยนะครับ โดยถ้าหากผู้เช่าอยู่ครบสัญญาแล้วต้องการต่อสัญญาเช่าอีก 1 ปี โดยปกติแล้วทาง Agent จะคิดค่านายหน้าในการต่อสัญญา 0.5 เดือนครับ ซึ่งทาง Agent จะคอยดูแลและอำนวยความสะดวกช่วยเหลือระหว่างเราและผู้เช่าให้ครับ

บทความที่เกี่ยวข้อง

ค่าใช้จ่ายหลังซื้อคอนโด >> โอนบ้านจบ อย่าใช้เงินหมด! ค่าใช้จ่ายแฝงเพียบ

ประกันภัยคอนโด >> ประกันคอนโด เลือกกรมธรรม์แบบไหน ‘เคลม’ แผ่นดินไหวได้

7.) ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นระหว่างสัญญาเช่า

ปัญหา : ลูกค้าต้องการยกเลิกสัญญาเช่า ?

Ans 1 : หากลูกค้าต้องการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนหมดสัญญา ในกรณีที่เจ้าของห้องไม่ได้ทำอะไรขัดต่อสัญญาเช่า ให้ถือว่าลูกค้าทำผิดสัญญาเช่า สามารถยึดเงินประกันห้องจำนวน 2 เดือนที่ให้ไว้กับเราตอนทำสัญญาได้เลย โดยถ้าหากเราเข้าไปตรวจห้องแล้วมีอะไรเสียหายทางลูกค้าจะต้องจ่ายค่าเสียหายหรือซ่อมแซมให้เราก่อนย้ายออกจากห้อง ส่วนค่าน้ำค่าไฟเมื่อบิลมาแล้ว ทางลูกค้าต้องเป็นผู้ชำระเองทั้งหมด ไม่สามารถนำเงินประกันห้องมาหักได้

Ans 2 : กรณีตัวอย่าง เช่นเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว จนห้อง/โครงการของเราอยู่ในสภาพที่ลูกค้าไม่สามารถพักอาศัย ในกรณีนี้ถือว่าทางลูกค้าไม่ได้ทำผิดสัญญาอะไร การที่ลูกค้าขอยกเลิกสัญญาเพราะว่าไม่สามารถอยู่อาศัยภายในห้องเราต่อได้ เราไม่สามารถยึดเงินประกันห้องจากลูกค้าได้

ปัญหา : เครื่องใช้ไฟฟ้า/เฟอร์นิเจอร์ภายในห้องเสียหาย ใช้งานไม่ได้

Ans 1 : หากเกิดจากการใช้งานโดยปกติ เช่นหลอดไฟขาด ถ่านรีโมตหมด ถ้าผู้เช่าขอให้เราเปลี่ยน เราต้องเป็นคนออกค่าใช้จ่ายให้ แต่ถ้าเสียหายจากความประมาทของผู้เช่า เช่น ทำทีวีในห้องล้มลงมาพังเสียหาย กรณีนี้ลูกค้าต้องเป็นคนรับผิดชอบความเสียหายเอง

ถ้าใครเคยเจอปัญหาอะไร หรือมีข้อสงสัยอะไร สามารถนำมาแชร์ แลกเปลี่ยนมุมมองกันได้นะครับ

ใครที่เป็นมือใหม่ สนใจอยากเป็นนักลงทุนปล่อยเช่าคอนโด น่าจะได้ข้อคิดหรือเทคนิคจากบทความนี้ไป ไม่มากก็น้อยนะครับ หรือลองถามตัวเอง 10 ข้อนี้ก็ได้ครับ

1.) มีงบประมาณเท่าไหร่
2.) ซื้อโครงการทำเลไหนได้บ้าง
3.) ทำเลเหล่านั้นเป็นผู้เช่ากลุ่มไหน
4.) โครงการไหน ห้องแบบใด ที่ตอบโจทย์ Target ที่เรามองไว้
5.) คาดหวังค่าเช่าเท่าไหร่ ราคาตลาด(เช่า)อยู่ที่เท่าใด
6.) กลุ่มผู้เช่าของห้องเราคือใคร มีงบประมาณพอที่จะเช่าห้องเราจริงหรือไม่
7.) ค่าเช่าที่คาดหวังคิดเป็น Yield ได้กี่ %
8.) พึงพอใจกับ Yield เท่านี้หรือไม่
9.) รับความเสี่ยงในการมีหนี้สินระยะยาวได้หรือไม่
10.) รับความเสี่ยงการเปลี่ยนแปลงของค่าเช่าและคู่แข่งในอนาคตได้หรือไม่

ถ้าตอบ 10 คำถามเหล่านี้ได้อย่างมั่นใจครบถ้วน ก็สามารถซื้อคอนโดลงทุนปล่อยเช่าได้อย่างมั่นใจได้เลยครับ มีกำไรตามที่คาดหวังไว้แน่นอน ถ้ามีข้อสงสัยหรือคำถามเพิ่มเติม สามารถ Comment พูดคุยกับเราได้เลยนะครับ ขอบคุณครับ^^