หากคุณมี ‘บ้าน’ ก็สามารถเอาไปเปลี่ยนเป็น ‘เงินก้อน’ ได้ครับ ในที่นี้เราไม่ได้หมายถึงการขายบ้านออกไปแล้วได้เงินมานะ แต่เป็นวิธีที่เราจะได้ทั้ง ‘เงิน’ และยังสามารถ ‘อยู่อาศัยในบ้านหลังเดิม’ ได้ด้วย
ทั้งนี้เราก็ไม่ได้สนับสนุนให้ทุกคนเป็นหนี้นะ แต่ในบางครั้งคนเราก็ต้องมีเหตุจำเป็นที่ต้องใช้เงินก้อนอย่างเร่งด่วน ไม่ว่าจะเป็นใช้เพื่อดำเนินธุรกิจ ค่ารักษาพยาบาล หรือแม้แต่การมีเงินไว้ใช้ยามเกษียณ เป็นต้น โดยเราได้รวบรวมมาให้ทั้งหมด 5 วิธีคือ
- จำนองบ้าน
- ขายฝากบ้าน
- ขายแล้วเช่ากลับ
- Home Equity (สินเชื่อบ้านแลกเงิน)
- Reverse Mortgage (สินเชื่อบ้านแลกเงินสำหรับผู้สูงอายุ)
**หมายเหตุ : ตอนท้ายบทความจะมีตารางสรุปทั้ง 5 วิธีให้ดูด้วยนะ หากใครมีเวลาน้อยหรืออยากประหยัดเวลาก็เลื่อนลงไปดูก่อนได้เลย
การจำนอง
เป็นการนำหลักทรัพย์มาเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน บ้าน โรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ส่วนใหญ่ก็จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ มีราคาที่ไม่เสื่อมถอยตามกาลเวลา และไม่ใช่สิ่งที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์กลายเป็นหลักประกันที่มีคุณภาพนั่นเอง
โดยทรัพย์สินที่จะใช้ในการจำนองได้นั้น ผู้จำนองจะต้องเป็นเจ้าของสินทรัพย์เองเท่านั้น หรือหากกรณีที่ไม่ใช่เจ้าของ ก็จำเป็นต้องได้รับมอบอำนาจมาจากเจ้าของทรัพย์สินโดยตรง อีกทั้งการทำสัญญาก็จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้นอีกด้วย
ซึ่งการทำสัญญาจำนอง จะเป็นการนำหลักทรัพย์ที่มีไปค้ำประกันการชำระหนี้เท่านั้น (แค่ไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่) แต่จะไม่มีการโอนทรัพย์สินใดๆเป็นอันขาด โดยจะต้องระบบุชื่อผู้จำนอง/ผู้รับจำนอง จำนวนเงิน และรายละเอียดของสินทรัพย์ให้ชัดเจน
กรณีที่ผู้จำนอง (ผู้กู้/ลูกหนี้) ไม่จ่ายหรือผิดนัดชำระตามที่ได้ระบุในสัญญา ผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้/เจ้าหนี้) จะยังไม่สามารถยึดสินทรัพย์ที่ใช้ค้ำประกันได้เลยทันที แต่จะต้องมีการส่งจดหมายเตือนก่อน
และหากยังนิ่งเฉยก็สามารถดำเนินการตามกฎหมายได้ โดยยื่นฟ้องต่อศาล เพื่อให้ออกคำสั่งบังคับลูกหนี้ให้นำสินทรัพย์ที่ค้ำประกันไว้ไปขายทอดตลาดที่กรมมบังคับคดี จากนั้นก็ให้นำเงินมาชำระหนี้อีกที รวมถึงยังสามารถคิดดอกเบี้ยเพิ่มเติมได้อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ก่อนทำสัญญาจำนองทุกครั้งก็ควรอ่านรายละเอียดข้อตกลงให้ถี่ถ้วน ตรวจสอบเลขที่ทรัพย์สินที่ถูกใช้ในการจำนองให้ดี ๆ และไม่ควรผิดนัดชำระหนี้หรือดอกเบี้ยอย่างเด็ดขาด ไม่เช่นนั้นอาจถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาดที่กรมบังคับคดี
สรุป :
- การจำนองเป็นการนำหลักทรัพย์มาเป็นหลักประกัน (ในการกู้)
- การทำสัญญาจำนอง จะไม่มีการโอนสินทรัพย์ใดๆเป็นอันขาด
- ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของสินทรัพย์เอง หรือมีการมอบอำนาจโดยตรง
- หากผิดนัดชำระหนี้ จะต้องมีการแจ้งเตือน และดำเนินคดีให้นำสินทรัพย์ที่ค้ำประกันออกขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาใช้หนี้
ขายฝาก
เป็นการทำสัญญาซื้อขายบ้าน/ที่ดิน โดยที่ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด (สูงสุดไม่เกิน 10 ปี) เหมาะกับคนที่มีทรัพย์สินแต่ก็ไม่อยากขายขาดออกไป และต้องการเงินก้อนเพื่อมาใช้จ่ายอย่างเร่งด่วน
เพราะการทำสัญญานี้ไม่จำเป็นต้องมีคนค้ำ ไม่ต้องมีการเช็คประวัติแบล็คลิสต์ เครดิตบูโร หรือ Statement เลยทำให้มีการอนุมัติที่ค่อนข้างไว (ประมาณ 3 – 7 วัน) รวมถึงผู้ขายฝากยังสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินเดิมต่อไปได้อีกด้วย (การทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดิน เท่านั้น)
สำหรับผู้รับซื้อจะได้รับผลตอบแทนเป็นอัตราดอกเบี้ยตามที่ได้ระบุในสัญญา (สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปีเท่านั้น) และหากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ของบ้านและโฉนดที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที
สรุป :
- ผู้ขายฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากทันที ในวันที่ทำสัญญา
- สามารถนำเงินมาไถ่ถอนคืนได้ภายในระยะเวลากำหนด
- วงเงินกู้มักจะสูงกว่าการจำนอง
- การอนุมัติรวดเร็ว (ประมาณ 3 – 7 วัน) และไม่ต้องค้ำประกัน/เช็คประวัติ
- การทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดิน เท่านั้น
- อัตราดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี
- หากครบสัญญาแล้วผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาได้จนกว่าจะครบตามสัญญาหรือกฎหมายกำหนด (ไม่เกิน 10 ปี)
ข้อเสีย :
- ค่าธรรมเนียมและภาษีค่อนข้างสูง
- ค่าจดทะเบียน 2% ของราคาประเมิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือครองทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี)
- หรืออากรแสตมป์ 0.5% (ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประกาศกรมสรรพากร
ขายแล้วเช่ากลับ
สำหรับใครที่ต้องการเงินก้อนมาใช้จ่าย แต่ไม่สามารถนำสินทรัพย์ไปจำนองหรือขายฝากได้ เนื่องจากอาจเป็นคนที่ติดในเรื่องเครดิตบูโร หรือไม่ได้มีรายได้ประจำ แต่ก็ยังต้องการอยู่อาศัยในบ้านหลังเดิมด้วย ‘การขายแล้วเช่ากลับ’ จึงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่ดีที่สุดครับ
โดยจะเป็นการขายขาดเพื่อให้ได้เงินก้อนมา จากนั้นจึงค่อยทำสัญญาเช่ากับเจ้าของรายใหม่ เพื่อที่จะสามารถอยู่อาศัยในบ้านหลังเดิมต่อไปได้ (ระยะเวลาและค่าเช่า ขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ระบุในสัญญาเช่า)
สรุป :
- กรรมสิทธิ์จะถูกโอนเป็นของผู้ซื้อรายใหม่ทันที
- ไม่ต้องเสี่ยงว่าจะอนุมัติสินเชื่อไม่ผ่าน
- ไม่ต้องเสียดอกเบี้ย เพราะไม่ใช่การกู้
- สามารถทำสัญญาเช่ากับเจ้าของรายใหม่ เพื่ออยู่อาศัยในบ้านหลังเดิมต่อได้
สินเชื่อบ้านแบบ Home Equity
Home Equity หรือ สินเชื่อบ้านแลกเงิน เป็นการใช้บ้านหรือที่ดินที่ ‘ปลอดภาระหนี้’ มาจำนองกับธนาคาร เพื่อรับเงินก้อนตามวงเงินอนุมัติ โดยวงเงินที่ได้ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของทรัพย์สินนั้น ๆ
สินเชื่อประเภทนี้เหมาะสำหรับ คนที่ต้องการเงินสดจำนวนมาก เช่น ใช้เป็นทุนหมุนเวียนในธุรกิจ ชำระหนี้สิน หรือเป็นค่าใช้จ่ายฉุกเฉินต่าง ๆ อีกทั้งดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านแลกเงินมักต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลทั่วไป เลยทำให้เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการลดภาระดอกเบี้ยระยะยาว
ลักษณะของบ้านปลอดภาระหนี้ :
- บ้านปลอดภาระ = เจ้าของมี Equity 100%
- ไม่มีการจดทะเบียนจำนอง กับธนาคารหรือใครทั้งสิ้น
- ไม่มีสัญญาขายฝาก, เช่าซื้อ, เช่าระยะยาว หรือข้อจำกัดกรรมสิทธิ์ใดๆ
- ไม่มีข้อพิพาททางคดี หรือเป็นทรัพย์ที่ถูกอายัด
- เจ้าของสามารถ ถือครองกรรมสิทธิ์เต็ม 100% และนำไปทำธุรกรรมใดๆ ได้อย่างอิสระ เช่น ขาย จำนอง ให้กู้ ใช้เป็นหลักประกัน
Reverse Mortgage (บ้านแลกเงินสำหรับผู้สูงอายุ)
หนึ่งในทางเลือกให้ผู้สูงอายุสามารถนำบ้านมาสร้างกระแสเงินสด เพื่อไว้ใช้จ่ายในวัยหลังเกษียณได้ โดย Reverse mortgage ความหมายตรงตัวจะแปลได้ว่าเป็น “การจำนองแบบย้อนกลับ” อธิบายง่าย ๆ แบบกระชับ คือ
เมื่อเรานำบ้านไปจำนองไว้กับธนาคารแล้ว แทนที่เราจะเป็นผู้จ่ายเงินให้ธนาคารทุกเดือน กลับกลายเป็นว่าทางธนาคารนั้นเอง จะเป็นผู้จ่ายเงินให้เราทุกเดือน เสมือนธนาคารเป็นผู้มาซื้อบ้านของเราแทน (ธนาคารจะตีมูลค่าบ้านพร้อมกับประเมินอายุเฉลี่ยของผู้กู้ แล้วจะทยอยจ่ายเงินค่าบ้านให้เป็นรายเดือน)
ซึ่งเราก็จะได้กระแสเงินสดเพื่อนำมาใช้จ่ายแต่ละงวด (ตามที่ทำสัญญากับธนาคาร) จนเมื่อครบกำหนดชำระสุดท้ายบ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นของธนาคาร ซึ่งต่างกับการจำนองทั่วไปที่สุดท้ายแล้วบ้านจะมาเป็นของเรา
โดยผู้กู้ก็ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้น และยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้จนกระทั่งผู้กู้นั้นเสียชีวิตหรือตัดสินใจขายบ้านไปก่อน ซึ่งหลังครบกำหนดตามสัญญา บ้านก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร โดยธนาคารสามารถนำบ้านไปขายทอดตลาดต่อไป
ทั้งนี้ ผู้กู้หรือทายาทสามารถปิดบัญชีหรือไถ่ถอนจำนองคืนได้ โดยชำระเงินต้นรวมกับดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม โดยเงื่อนไขของธนาคารส่วนใหญ่ก็จะกำหนดให้ ผู้ขอสินเชื่อจะต้องอายุตั้งแต่ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี และเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยโดยปลอดภาระนี้ (ไม่ติดจำนอง) นั่นเอง
เป็นอย่างไรกันบ้างครับสำหรับ ‘5 วิธีเปลี่ยนบ้านเป็นเงินก้อน’ ที่เรานำมาฝากกันในวันนี้ ซึ่งแต่ละวิธีก็มีความเหมาะสมกับช่วงจังหวะชีวิต และความต้องการของแต่ละคนที่ไม่เหมือนกัน สิ่งสำคัญคือ เราอย่าลืมประเมินความสามารถในการผ่อนชำระให้ดีๆด้วยนะครับ มิฉะนั้นหนี้ในครั้งนี้อาจกลายเป็นหนี้เสียก้อนใหญ่ที่เป็นภาระกับเราในอนาคตได้ ยังไงก็ลองปรึกษากับแต่ละธนาคารดูก่อนได้ครับ เพราะเค้าจะมีเจ้าหน้าที่ให้คำแนะนำกับเราได้ดีเลย
