ช่วงหลังมานี้จะเห็นว่า “คนกู้บ้านไม่ผ่าน” เยอะมาก โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และเริ่มขยายวงกว้างไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาทด้วยเช่นกัน ผลสำรวจภาพรวมการขอกู้ซื้อบ้านและคอนโดใน Q2 ปี 2568 พบว่าแบงก์ไม่ปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัย 50-80% เลยค่ะ วันนี้ทาง Thinkofliving จึงเชิญพี่กร บวรพงษ์ เชงสุทธา ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายสินเชื่อบ้านจากธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด มหาชน มาร่วมให้ข้อมูลว่าเหตุผลอะไรที่ทำให้แบงก์ส่วนใหญ่ปฎิเสธสินเชื่อ แล้วต้องทำอย่างไรให้ขอกู้บ้าน “ผ่าน” ตามไปดูกันค่ะ
ธนาคารเข้มงวดกับการปล่อยกู้บ้านมากขึ้นหรือเปล่า?
ต้องอธิบายก่อนเลยว่าธนาคารยังมีความต้องการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าเหมือนเดิมนะ เพราะรายได้หลักของธนาคารก็มาจากดอกเบี้ยนี่แหละค่ะ แต่ด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูงขึ้น ทำให้รายรับของผู้บริโภคอาจไม่เสถียร เช่น การลดลงของค่าคอมมิชชั่น, OT, Bonus รวมถึงค่าครองชีพก็เพิ่มขึ้น ส่งผลให้คนส่วนใหญ่มีเงินเหลือสำหรับการผ่อนชำระน้อยลง จึงไม่ผ่านเกณฑ์ธนาคาร
สรุปง่ายๆ ว่า “เกณฑ์การปล่อยกู้ของธนาคารไม่ได้มีการปรับเปลี่ยน แต่ลูกค้าที่ผ่านเกณฑ์ธนาคารมีน้อยลง” ทีนี้เรามาทำความเข้าใจกันค่ะ ว่าทำอย่างไรจึงจะผ่านเกณฑ์ของธนาคารกันได้ ซึ่งในบทความนี้จะใช้เกณฑ์ของธนาคารเกียรตินาคินภัทรนะคะ
เราต้องออกตัวไว้ก่อนว่าแต่ละธนาคารจะมีเกณฑ์ปล่อยกู้ที่ไม่เหมือนกันเป๊ะๆ นะแต่หลักการก็จะคล้ายๆ กันปรับใช้กันได้ โดยธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ (Serviceability) เป็นหลักมากกว่าการดูแค่รายได้สูงหรือ ต่ำ หรือราคาบ้าน เพื่อให้เข้าใจง่ายเรายกตัวอย่างมาให้ดูค่ะ
เงินเดือนสูงไม่ได้หมายความว่าจะกู้ผ่าน! กลับกันเงินเดือนน้อยก็ไม่ได้แปลว่ากู้ไม่ผ่านเช่นกัน แต่เราต้องพิจารณาตามปัจจัย ดังนี้
1. การจัดการภาระหนี้ : สิ่งสำคัญคือภาระหนี้ทั้งหมดเมื่อเทียบกับรายได้ ไม่ใช่แค่รายได้ที่สูง ผู้กู้ที่มีรายได้ 30,000 บาท แต่อัตราภาระหนี้รวม (รวมค่าผ่อนบ้าน) ต่ำกว่า 60% และมีเงินเหลือในบัญชีประมาณ 14,000 บาท สามารถกู้ผ่านได้
ในขณะที่ผู้มีรายได้ 75,000 บาท แต่มีภาระหนี้รวมสูงถึง 70 กว่าเปอร์เซ็นต์ (รวมค่าผ่อนรถ, สินเชื่อส่วนบุคคล, บัตรเครดิต) และมีเงินเหลือในบัญชีเพียง 4,000 กว่าบาท อาจกู้ไม่ผ่านได้ แม้จะมีรายได้สูงกว่า
2. ภาระหนี้ไม่ควรเกิน 60% ของรายได้ : รวมภาระหนี้+ค่าผ่อนบ้านต่อเดือน
3. มีเงินเหลือสำหรับใช้จ่ายต่อเดือนขั้นต่ำ 10,000 บาท
4. เลือกบ้านที่เหมาะสมกับกำลังของตนเอง : ควรเลือกบ้านที่มีราคาประมาณ 40-50 เท่าของรายได้ เพื่อให้ผ่อนชำระได้อย่างสบาย
ทีนี้มาดูว่าถ้าอยากกู้ผ่านต้องทำอย่างไร …เราขออธิบายให้เข้าใจง่ายผ่านตัวอย่างนี้ค่ะ
เป็นตัวอย่างของคนรายได้ 75,000 บาท/เดือน ที่ต้องการกู้บ้านราคา 5 ล้านบาท (ค่าผ่อนบ้านเดือนละ 35,000 บาท/เดือน) และมีภาระหนี้เดิมอย่างค่าผ่อนรถ 10,000 บาท/เดือน, P-Loan 8,000 บาท/เดือน, บัตรเครดิต 6,000 บาท/เดือน
กรณีที่ 1 : กู้ผ่านแต่ได้เงินไม่เต็มวงเงิน เพราะเหลือเงินใช้จ่ายแค่ 4,483 บาท เคสนี้ธนาคารจะปล่อยเงินกู้ไม่เต็ม 5 ล้านบาท ถ้าคำนวนจากภาระหนี้และเงินเหลือใช้จ่ายจะกู้ได้น้อยกว่า 3.75 ล้านบาทเท่านั้น
กรณีที่ 2 : กู้ผ่าน ด้วยการผ่อนหนี้รถยนต์ให้หมดก่อน เพื่อลดภาระหนี้เดิม ก็จะสามารถกู้บ้านราคา 5 ล้านบาทผ่านได้ หรือพูดง่ายๆ วิธีนี้ก็คือ การลดภาระหนี้ตัวอื่น เช่น ปิดหนี้บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อให้ภาระหนี้โดยรวมลดลง และมีเงินคงเหลือในบัญชีมากขึ้น
กรณีที่ 3 : กู้ผ่าน ด้วยการลดขนาดหรือราคาบ้านลง กรณีนี้เหมาะกับคนที่ยังไม่สามารถปิดหนี้อื่นได้ แต่ต้องการมีบ้านในทันที อาจพิจารณาบ้านที่มีราคาลดลง เช่น จาก 5 ล้านบาท เหลือ 3.7 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยลดภาระหนี้รายเดือนลงได้
สรุปเป็น “สูตรกู้บ้านผ่าน” ให้จำง่ายๆ (ของธนาคารเกียรตินาคินภัทร) ก็คือ
1. เรื่องภาระหนี้รวมทั้งค่าผ่อนบ้าน ผ่อนบัตรต่างๆ ไม่ควรเกิน 60%
2. คำนวณรายได้หักค่าใช้จ่ายต่างๆ ต่อเดือนแล้วต้องเหลือเงินใช้จ่ายขั้นต่ำ 10,000 บาทขึ้นไป
3. เลือกบ้านที่มีราคาเหมาะสม ประมาณ 40-50 เท่าของรายได้ต่อเดือนจะทำให้เราสามารถผ่อนได้ไม่หนักเกินไป
นอกจากหลักการสำคัญแล้ว ยังมีพฤติกรรมต่างๆ ที่ส่งผลต่อการกู้บ้าน ที่อยากให้ทุกคนระมัดระวังกันค่ะ
7 พฤติกรรมหลักที่ทำให้กู้บ้านไม่ผ่าน!
1. จ่ายล่าช้า : การจ่ายเงินล่าช้าบ่อยครั้ง แม้จะเพียงไม่กี่วัน ก็แสดงถึงวินัยการชำระเงินที่ไม่ตรงต่อเวลาและส่งผลเสียต่อประวัติเครดิตได้
2. ภาระหนี้สูงและมีเงินเหลือน้อย : เกินกว่ามาตรฐานที่ธนาคารกำหนดจะทำให้การกู้ยากขึ้น
3. ค้างชำระ : หากไม่ชำระหนี้ตามกำหนดจนค้างเกินรอบบิล ถือเป็นปัญหาที่รุนแรงกว่าการจ่ายล่าช้า
4. ปรับโครงสร้างหนี้ : การขอปรับลดค่าผ่อนชำระลง แสดงให้เห็นว่าไม่สามารถรับภาระหนี้เดิมได้ ซึ่งธนาคารจะมองว่าไม่ควรอนุมัติหนี้เพิ่ม
5. ยื่นกู้หลายที่พร้อมกัน : อย่างในกลุ่มนักลงทุน ซื้อไปปล่อยเช่าหลายที่พร้อมกัน ธนาคารก็มีความกังวลว่าหากปล่อยเช่าไม่ได้ ผู้กู้ก็จะไม่สามารถชำระหนี้ได้
6. การค้ำประกันให้ผู้อื่น : หากผู้ที่เราค้ำประกันไม่สามารถชำระหนี้ได้ ภาระหนี้นั้นจะตกเป็นของเราด้วย
7. ความไม่มั่นคงของรายได้ : โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจอิสระ หรือฟรีแลนซ์ ธนาคารจะพิจารณาความสม่ำเสมอของรายได้ตลอดระยะเวลาผ่อน 20-30 ปี การมีรายได้ที่ผันผวนสูง (เช่น บางเดือน 3-4 แสนบาท บางเดือนเหลือ 20,000 บาท) ทำให้ธนาคารกังวลเรื่องความสามารถในการชำระหนี้ในระยะยาว ธนาคารจึงมองที่ความเสถียรของรายได้รายเดือน ไม่ใช่แค่รายรับต่อปี ว่าจะมีเงินมาชำระในทุกเดือนค่ะ
นอกจากนี้แล้วยังมีพฤติกรรมอีกหลายอย่างที่ส่งผลเสียต่อเครดิตในการกู้ซื้อบ้าน ที่หลายคนอาจคิดไม่ถึงค่ะ
พฤติกรรมเสี่ยงที่ส่งผลเสียต่อเครดิตแต่หลายคนคิดไม่ถึง!
- จ่ายล่าช้าแต่ไม่เกิน 7 วันไม่เสียเครดิต : ไม่จริง การจ่ายล่าช้าบ่อยครั้งจะสร้างพฤติกรรมที่ไม่ดี ซึ่งธนาคารอาจมองว่าเราไม่มีวินัยได้
- การจ่ายล่าช้าเมื่อ 1 ปีที่แล้ว กับเมื่อ 2 เดือนที่แล้ว : การจ่ายล่าช้าครั้งเดียวเมื่อนานมาแล้วและหลังจากนั้นชำระดีตลอด อาจไม่มีผลกระทบมากนัก แต่การจ่ายล่าช้าหรือค้างชำระล่าสุดจะถูกพิจารณาอย่างระมัดระวัง เพราะอาจเป็นสัญญาณของปัญหาทางการเงินในอนาคต
- ซื้อบ้านหลังเดียวแต่ยื่นกู้หลายธนาคาร : การยื่นกู้บ้านหลังเดียวกันกับธนาคารจำนวนมากนั้นไม่ควรทำ (เช่น 5 ธนาคารขึ้นไป) ควร Pre Screen เบื้องต้นของเงื่อนไข ดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารแล้วเลือกยื่นประมาณ 3 ธนาคารที่น่าสนใจจริงๆ ก็เพียงพอ
- การเข้าร่วมโครงการช่วยเหลือต่างๆ (เช่น ช่วงโควิด หรือน้ำท่วม) : ถือเป็นการปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งอาจมีเงื่อนไข เช่น ไม่สามารถยื่นกู้ได้อีก 1 ปีหลังเข้าร่วมโครงการ
- จ่ายบัตรเครดิตขั้นต่ำ : เป็นสัญญาณว่าผู้กู้อาจเริ่มจัดการภาระหนี้ได้ไม่ดี และอาจนำไปสู่การไม่สามารถชำระหนี้ได้ในที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีบัตรเครดิตหลายใบ
- ใช้บัตรเครดิตเต็มวงเงินแต่จ่ายตรงทุกงวด : หากเป็นไปเพื่อการจัดการธุรกิจหรือโปรโมชั่น และผู้กู้สามารถจ่ายคืนเต็มจำนวนได้จริงและตรงเวลา ก็ไม่มีปัญหา
- ใช้บริการบัตรกดเงินสด : ไม่มีปัญหาหากใช้และชำระคืนปกติ ไม่กดเกินวงเงิน หรือชำระล่าช้า
- อายุเยอะ (เช่น 45 ปีขึ้นไป) เสียคะแนน : อายุไม่ใช่ปัจจัยในการพิจารณาโดยตรง แต่เนื่องจากระยะเวลาการกู้จะสั้นลง ทำให้ค่างวดต่อเดือนสูงขึ้น ซึ่งอาจเป็นความกังวลในการอนุมัติสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ผู้สูงอายุส่วนใหญ่มักมีเงินออมหรือการลงทุนที่สามารถช่วยได้
พฤติกรรมที่ช่วยให้มีเครดิตดีขึ้น!
- ฟรีแลนซ์ : ควรยื่นภาษีให้ครบทุกปีเพื่อแสดงความมั่นคงของรายได้ และแสดงให้เห็นว่าธุรกิจมีกำไร นอกจากนี้การสมัครบัตรเครดิตและแสดงวินัยทางการเงินโดยการรูดและชำระเต็มจำนวนตรงเวลาทุกเดือนก็เป็นสิ่งที่ดี
สัญญาณความพร้อมในการกู้บ้าน
- ราคาบ้านไม่เกิน 50 เท่าของรายรับ
- มีสัดส่วนค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่เหมาะสม (ทำได้จะดีกับตัวเราเอง แต่ไม่ใช่เกณฑ์ของธนาคาร) : ค่าสาธารณูปโภค 50% : (ค่าใช้จ่ายจำเป็น, ค่ากินอยู่, ค่าน้ำค่าไฟ, ค่าเดินทาง), ภาระผ่อน 30% (ค่าผ่อนบ้าน, ผ่อนรถ, ค่าบัตรเครดิต, ค่าผ่อนหนี้อื่นๆ), เงินออม 20% (เงินออมเพื่ออนาคต, เงินออมเผื่อฉุกเฉิน, เงินออมเพื่อการลงทุน หรือประกัน)
- มีเงินออมสำรองฉุกเฉิน : สำหรับพนักงานประจำควรมี 6 เดือน และฟรีแลนซ์ควรมี 1 ปี สำหรับใช้จ่ายดำรงชีพ
- มีเงินพอสำหรับค่าใช้จ่ายแฝง : เพราะนอกจากค่าผ่อนบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายอุบัติเหตุ และค่าใช้จ่ายในการตกแต่งบ้าน เช่น มุ้งลวด ผ้าม่าน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น
คำแนะนำสำหรับผู้ที่กู้ไม่ผ่าน!
1. อย่าท้อแท้ : การกู้ไม่ผ่านในวันนี้ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีสิทธิ์ซื้อบ้าน
2. สำรวจตนเอง : ตรวจสอบสาเหตุหลักว่าเกิดจากภาระหนี้สูงเกินไป หรือมีประวัติการค้างชำระ/ปรับโครงสร้างหนี้
3. แก้ไขตามสาเหตุ : หากภาระหนี้สูง ให้ลดภาระหนี้อื่น หรือลดขนาดบ้านลง หากมีประวัติไม่ดี ให้ชำระหนี้ให้ตรงเวลาและสร้างประวัติใหม่ ใช้เวลา 1-2 ปี ประวัติจะดีขึ้นได้
ซื้อบ้านตอนนี้ รีไฟแนนซ์ตอนนี้ หรือรอดอกเบี้ยลงอีกนิดดี!
- การซื้อ : หากมีกำลังพร้อมและเจอทำเลหรือบ้านที่ถูกใจ ควรซื้อเลย ไม่ต้องรอให้ดอกเบี้ยลดลงอีก เพราะอาจพลาดบ้านที่ต้องการไปได้ ดอกเบี้ยที่ต่างกันจะไม่มากนักเมื่อเทียบกับความเสี่ยงที่จะเสียโอกาส
- การรีไฟแนนซ์ : ควรรีไฟแนนซ์ทันที ไม่ต้องรอ การรีไฟแนนซ์ทันทีจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้เป็นจำนวนมาก (เช่น ลดครึ่งหนึ่งจาก 6% เหลือ 3% บนเงินกู้ 3 ล้านบาท จะประหยัดดอกเบี้ยได้ถึง 90,000 บาทต่อปี) ซึ่งดีกว่าการรอเพื่อให้ดอกเบี้ยลดลงเล็กน้อยในอนาคต ตามที่คำนวณให้ดูในตาราง
กู้เท่าที่จำเป็น และชำระคืนไหว
สุดท้ายนี้เรามีข่าวดีสำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์บ้านมาฝากค่ะ …ตอนนี้ธนาคารเกียรตินาคินภัทรมีแคมเปญ Home Loan Bundle เงินฝาก มีระยะเวลาถึงสิ้นปีนี้เท่านั้น โดยจะลดดอกเบี้ยบ้านเหลือ 1.7% คงที่ 3 ปี ซึ่งต่างจากธนาคารอื่นที่ดอกเบี้ย 1.xx% จะเห็นเฉพาะปีแรกเท่านั้น แต่มีข้อแม้ว่าต้องฝากเงินไว้ในบัญชีตามที่ธนาคารกำหนดนะคะ
สุดท้ายนี้หากใครมีข้อสงสัย ก็สามารถคอมเม้นต์มาถามเราได้เลย สัญญาว่าจะพยายามไปหาคำตอบมาให้ทุกคนแน่นอนค่ะ
